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不動産購入までの流れ ~初心者でもわかる売買~

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カテゴリ:業界のあれやこれ(売買編)
不動産の購入は人生に1度きりという方も少なくないはずです。ほとんどの方が初めてでわからないことだらけではないでしょうか。ここでは購入までの流れを簡単にご説明します。




こんにちは、代表の岩木です。購入までの流れを知ることで、いい物件をしっかり押さえるコツがわかってます。ちょっとした裏ワザも含めて解説していきますので、最後までお付き合いください。

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目次(購入までの流れ)
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まずは自分の希望を整理&情報収集


シルエット「調べる」


自分が一生住む事になるかもしれないマイホームです。人まかせ、業者まかせにするのではなく、自分で情報をあつめてみましょう。


まずは例として、「福岡だったらどこに自分が住むのか
第一希望のみで住みたい町の一点張りだと、いい物件にめぐり合うチャンスが激減してしまいます。
第三~第五希望ぐらいまで出してみて下さい。


公園好きで大濠公園が好きな人なら、大濠周辺だけを見るのではなく、いろんな町の公園を探してみて下さい。


例えば春日市
春日公園、白水大池公園はどちらも30ヘクタールを超える大型の公園です。(大濠公園は39.8ヘクタール)
どちらも遊具が充実しており良く整備されています。
春には大きな池のまわりで桜が咲き誇り、街を一望できる展望台もあります。
春日原駅から天神までは急行でたったの11分。すてきな場所です。

篠栗町『森林セラピー基地篠栗』と称し春夏秋冬で楽しめるウォーキングコースを整備しています。

久山町は町の方針で緑を多く残し、開発をしないようにしています。

逆に開発を推し進める新宮町などは、IKEAを始めとする企業誘致を積極的に行い、2015年には全国の市町村で人口増加率1位を獲得しています。これからも発展を期待できる町です。


「公園」「緑地」で掘り下げるだけでもいろいろな町の魅力に気づかされます。
まずは自分がなぜそこに住みたいのかを考え、その条件に近い地域を探すのも、間口を広げるには良い方法です。





実際に物件を見に行く


シルエット「探す」


物件を見るときのポイントもたくさんありますが、ここでは流れを説明したいのでまた別の機会にご説明します。

いい物件が見つかるまで、気長に探しましょう。





購入申し込み+ローン事前審査(裏ワザも)



物件が見つかったらいよいよ申込ですが、ここで大事なポイントです。

物件を管理している不動産会社(元付け業者)には個々のやり方があります。


購入申込書、買付申込書、など申込用紙の呼び名も若干違いがありますが、

大事なのは『どうやったら素早く物件をおさえられるか』です。


いい物件ほど、複数の買主候補の方から申込が入ることになりますので、ここで優先順位が決まるパターンをご紹介します。


①申込書が届いた順になる場合。


②ローンの事前審査の承認がおりた順になる場合。


大きく分けるとこの2パターンで、①ならラッキーです。

とにかく申込書さえ素早く書いて送ってしまえば優先的に商談をすすめられます。


ただ、この場合でも元付け業者にFAXが届けば良い場合や、原本が必要な場合など、細かくルールが変わってきます。


②の場合だと、申込書だけを送ってもあまり意味はなくローンの事前審査の承認通知書が必要になってきます。


事前審査には3日~1週間かかりますので、その間に物件をライバルに取られる可能性が出てきます。



では、素早く物件をおさえるにはどうしたらいいか。ですが、

それは『事前審査を事前にしておくこと』です。




「物件が決まらないと、事前審査もできないじゃないか。」とお思いの方もいると思いますが、そうではありません。




自分の希望に近い物件で、予算の最高値の物件を使って審査を行えばいいのです。



例えば、物件価格3000万円がギリギリの予算だとすれば、立地は無視して3000万円の物件を探します。


その資料を銀行に提出して、事前審査を行えば、3000万円の事前審査の承認通知書を用意することができます。


そして本命の物件を申し込むときにその承認通知書を購入申込書といっしょに提出すれば、優先的に契約をすすめられます。


ローンを減額する分には問題ないので、本命の物件が2500万でも大丈夫です。

逆に増額しないといけない場合、仮に本命の物件が3100万だった場合は再度審査が必要です。


他にも、注意点があります。

事前審査を行う際、銀行は担保にする不動産の評価も同時に行います。 

仮に物件Aで事前審査が通っても、本命の物件Bでは担保評価が低くて審査が通らない、、、という場合もあります。


また、承認通知書には有効期限があります。だいたい、2、3ヵ月ですが

短いところで30日、長いところでは半年というところもありますので、

事前に確認をしておくと良いでしょう。






重要事項説明は事前に確認



重要事項説明は契約と同時に行う場合もありますが、出来れば契約前にしてもらうか、コピーなどをもらって事前に確認しておく方が良いです。

その際は、重要事項説明書と契約書の両方のコピーをもらうようにしましょう。

専門的な文言ばかりで、読むのが面倒かもしれませんが、わからないことは仲介してくれる業者に聞けば教えてくれるはずです。

自分が不利な契約になっていないか、しっかりチェックすることで自分の財産や権利を守ることができます。

物件探しからここまで、考えることが多く大変かもしれませんが、ふんばり時です。家族を守るためにも、がんばってください。






売買契約+ローン本申込み



ついに正式に契約です。売買契約後はすぐにローン本申込を行います。
売買契約の内容には住宅ローンの本審査の承認期日も設定されますので、遅滞なく準備します。

故意に(わざと)遅れた場合は違約金の対象にもなります。

売買契約が成立すれば後には引けません。
気が変わって契約解除することも場合によっては可能ですが、それなりの費用がかかってきます。
手付解除の期限が設定されていれば、その期限内なら手付金を放棄すれば、契約解除することもできます。
また、その期限が過ぎてから契約解除する場合はこれも違約金の対象になります。

細かく説明すると、手付期限を過ぎた場合、買主には契約解除をする権利はありません。(物件・売主に問題がない場合。)解約したいと言っても、売主が了承しない限り買主には売買代金の支払義務があります。
売主が了承して初めて違約金を支払って契約解除をすることができるのです。





ローン契約+物件の最終確認


ローン契約+物件の最終確認


銀行で本審査が終われば、正式なローン契約(金銭消費貸借契約)を結ぶことになります。

この頃には再度、物件の確認もしておきます。
契約時に渡される物件状況確認書をもとに、建物の不具合がないか、設備の状況、境界の確認などを行います。

トラブルを防ぐために、売主とも不明点・不備がないかを十分に確認しあいましょう。





残金決済・ローン実行・物件引渡し


残金決済・ローン実行・物件引渡し


マイホームの引き渡しです。
実際の手続きでは、

司法書士が所有権移転登記に必要な書類を確認します。

問題がなければ、銀行から融資の実行を受け、そのお金で売主に残代金の精算を行います。

売主の口座に入金の確認が出来たら、鍵や関係書類を受け取って手続き終了となります。


いかがでしたでしょうか。マイホームの購入にはさまざまな手続きが必要になります。事前に知っておけば、いい物件が見つかったときに逃さず迅速な対応が可能になります。

当店ではさらに詳しく購入のコツなどお伝えすることが可能ですので、お気軽にご相談下さい。


株式会社Emon TEL:092-775-9293
お問合せフォーム  http://www.kkemon.com/contact/
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