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テナント物件を探す時、管理会社に問い合わせてはいけない理由

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カテゴリ:業界のあれやこれ(テナント編)
テナント物件では管理会社と直接契約を交わす場合、思わぬ落とし穴があります。後で後悔しないように注意する点を詳しくお伝えします。

うみがめ




こんにちは、emon(エモン)の代表の岩木です。テナント契約は業種業態が多様なため、内容も複雑になります。今回は店舗や事務所物件の賃貸契約時、後で後悔しないためのチェックポイントをお伝えします。


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目次
まずはテナント契約に関わる人たちの相関図
図で解説、あなたと家主のパワーバランス
四者契約なら安心・安全でお得。仲介会社は入れるべき
管理会社に問い合わせてはいけない
ルール決め(契約)の舵取りが重要
三者契約の危険性、問題点
開業(経営)とは事業者になること。消費者だった頃の感覚ではすまない
それでも三者契約するなら

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まずはテナント契約に関わる人たちの相関図


考える




まずは店舗系の物件を契約するにあたって、関わってくる人たちの相関図を見てみましょう。



相関図(間に業者が2社入る場合)

相関図(4者)



・家主(貸主)
・管理会社(元付け業者)
・仲介業者(客付け業者)
・あなた(借主)


基本的にはこの4者が関わることになります。


あなたが直接管理会社と契約する場合下の図のように管理会社が「元付け業者」と「客付け業者」を兼ねる立場になります。



相関図(間は管理会社のみ

相関図(3者)




不利益な契約をしないためには、誰が自分の味方をしてくれるのかを考える必要があります。
これはこれから開業して事業を長く続けて行こうと考える人にとって重要な内容になります。

契約の内容によって、借りる人の負担する費用が大きく変わってくるからです。





図で解説、あなたと家主のパワーバランス


考える




管理会社は家主から依頼を受けて、その物件を管理しています。
管理会社から見て家主は、常日頃から密に連絡を取り合っている『お得意様』なのです。

ゆえに、管理会社から見たあなとと家主とのパワーバランスはこんな状態です。



パワーバランス1

天秤(3者






公平に取引してくれる管理会社はほとんどいません。
なぜここまで言い切れるかというと、不動産業界に根深く続く『利益相反行為』という問題があるからです。

それについてもまた、別の機会にご説明いたします。

とにかく管理会社というのは家主の味方となるのが常であり、あなたの味方にはなりにくいということです。





四者契約なら安心・安全でお得。仲介会社は入れるべき


考える




公平な契約をするためには、あなたの味方になってあなたの利益だけを考えて戦ってくれる者が必要です。


それがあなたサイドの仲介業者(客付け業者)となります。


仲介業者が間に入るとパワーバランスはこうなります。


パワーバランス2

天秤(4者






なぜ、このようになるのかというと
管理会社にとって仲介業者は契約内容を細かくチェックされる検査機関となるからです。

仲介業者は契約内容があなたにとって不利な内容になっていないかをくまなくチェックします。

また、あなたが希望する条件を管理会社に交渉するのも仲介業者の仕事。
家主にちゃんとあなたの意図が伝わっているかどうかを厳しくチェックもします。(場合によっては家主と直接交渉することもあります。)



チェック、チェックの図

チェック、チェック






仲介業者はあなたの参謀となって、契約をすすめてくれる重要なパートナーとなるのです。





管理会社に問い合わせてはいけない


考える



管理会社に先に問い合わせをしてしまうと、あとから仲介業者が入れなくなってしまいます。

四者間での安全・安心な契約を進めるのであれば、管理会社に問い合わせるのではなく、仲介業者にまず問い合わせることをおすすめします。

当然、仲介業者に前述したスキルがなければ、意味がありませんので、事業用の店舗・事務所物件の知識が豊富な業者を選んでください。

emonにはその知識や経験が十分にあります。
気になることがあれば、なんでもご相談ください。





ルール決め(契約)の舵取りが重要


考える




契約書を作成するのは管理会社ですが、1者だけの意見でルールを決めるのか、2者の意見交換の上でルールを決めるのか、では内容は大きく違ってきます。

テナントは住居と違って、契約内容(ルール)の取り決めが複雑です。
・契約時はスケルトンか、居抜きか、
・契約期間中の店舗内の設備は誰が管理するのか、
・契約終了時はスケルトンにするのか、そのまま出て行っていいのか、


大きく分けると、「契約開始時」「契約期間中」「契約終了時」の3つのタイミングでのルール決めが重要になってきます。

内容については別の機会(『独立開業、契約内容で差が出る、カモにされる人…(仮)』(作成中))にくわしくご説明しますが、、、


このルール決めの舵取りをだれがするかが重要になってきます。

仲介業者がいれば、管理会社と仲介業者が話し合って決めていくのですが、
いない場合は管理会社にまかせっきり
になってしまいます。





三者契約の危険性、問題点


考える




三者契約の問題点は、この部分にあります。
(※「2者契約で仲介が1社」というのが正しい表現ですがややこしくなるので、この場合を三者契約と表現します。)

くりかえしになりますが、仲介業者がいない場合、このルール決めの舵取りは管理会社のみで行われることになります。

中にはあなたのためになるようにと、動いてくれる管理会社の方もいるでしょう。
しかし、顧客と顧客の間に挟まれる立場になるとどうなるかというと、、、




一方の利益を優先すると、もう一方の不利益になる



ので必ず矛盾が生じて二枚舌になってしまいます。

なんでも言うことを聞いてくれる優しい家主ばかりならこんな問題も起きないのですが、そういうわけにはいきません。

利益に厳しい家主の方が、圧倒的に多いです。

もし、そういう海千山千の手練れの家主と管理会社に結託されたら、知識の少ない新米開業者はお手上げです。

開業の準備で考えることがただでさえ多いのに、法律の勉強までしないといけなくなります。

もしくは自分に不利な契約になっている事にも気付かないまま、開業してしまうかもしれません。

私だったら、開業して頑張って利益を上げたのに、そのお金の一部が意に反して管理会社や家主に吸い取られるのは納得できないと思います。





開業(経営)とは事業者になること…消費者だった頃の感覚ではすまない


考える




話は少し変わりますが、開業される方は『事業者』になるのが初めてだと思います。

事業を興したことが無い方はどの場面でも立場は『消費者』ですが、開業する方はある場面において『事業者』となります。

これは自分の権利を主張する際にとても大事なことです。

自分が住むために個人としてお部屋を借りるときは、消費者として借りるので消費者契約法が適用されます。

この消費者契約法には、「借りる側」の消費者が「貸す側」の家主や事業者に比べて、知識や交渉力のない場合が多いため、消費者にとって一方的に不利な契約を一定条件のもと、取り消すことができる。という規定があります。

しかし、テナント物件の場合は事業者として借りる事になるので、消費者契約法の適用がありません。

例えば、住居用の物件であれば通常損耗にかかる原状回復費用は賃料に含まれることとし、家主が負担することになっています。

しかし事業用の物件の場合はその考え方は通りません。
事業用の物件はその店舗ごとで使用方法が大きく異なり、通常損耗にかかる原状回復費用を予測することがむずかしいので、賃料にその費用を含めることができないのです。
なので、家主は通常損耗にかかる原状回復費用を別途請求することができます。
(法律にはいろいろな解釈があるので必ずではありませんが、、、こうなる場合が多いです。)


これは一例ですが、事業者は消費者保護の概念から外されてしまいますので、法律に無知な事業者は不利な契約を交わされやすい、ということにもなってしまいます。




それでも三者契約するなら


考える




これまでの話をふまえた上で、それでも仲介業者は不要だと思われる方は文中でも紹介しましたが、こちらの記事をご確認ください。
店舗・事務所での賃貸契約の内容について注意すべき点を記載しています。


『独立開業、契約内容で差が出る、カモにされる人…(仮)』(作成中)


とにかく、消費者保護が適用されない事業者にとって契約内容は特に重要になってきますので、細かく契約内容を確認した上で契約をしてください。

これから経営者となって事業を始められる方は、皆さん事業者としての責任が発生し、

これまで権利を主張してきた立場から、権利を主張される立場へと一転します。

ですので、『開業する!』と決めた時から事業者としての自覚を持って、行動することをおすすめします。




この記事に目を通して頂いた方のほとんどが、これから事業を始めようとしている方だと思います。

賃貸契約のハンコを押す前に、契約内容をじっくり読んでみて下さい。

そして少しでも心にひっかかるものがあれば、ハンコは押さずに持ち帰って下さい。


当店にご相談頂いてもいいですし、ご自分で納得いくまで調べてもいいと思います。

emonでは店舗・事務所に関するご質問・ご相談をいつでも受け付けていますので、気になることがあればなんでもご相談ください。

株式会社Emon TEL:092-775-9293
お問合せフォーム http://www.kkemon.com/contact/

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