不動産を売却する人が知っておきたい直近の法改正・制度変更｜知らないと売却が止まる・損をすることも福岡県・沖縄県の不動産売却・購入・管理・賃貸はエモン

不動産を売却するときは、価格や売り出すタイミングだけでなく、登記や媒介契約、税制についても確認しておく必要があります。近年は、相続登記の義務化に続き、2026年4月から住所・氏名変更登記も義務化されるなど、売主に直接関係する制度変更が相次いでいます。

本記事では、不動産を売却する方が特に知っておきたい直近の法改正・制度変更を、売却実務への影響とあわせて解説いたします。

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目次

2026年4月から住所・氏名変更登記が義務化
相続登記の義務化｜昔の相続も対象
売主も確認したいレインズの取引状況
800万円以下の不動産は仲介手数料に注意
相続空き家の3,000万円特別控除もルール変更

2026年4月から住所・氏名変更登記が義務化

2026年4月1日から、不動産所有者の住所や氏名に変更があった場合の変更登記が義務化されました。売却の直前になって慌てないためにも、まず登記簿の内容を確認しておきましょう。

変更から原則2年以内に登記が必要

引っ越しで住所が変わった場合や、結婚などで氏名が変わった場合は、変更日から2年以内に変更登記をすることが原則です。正当な理由なく義務に違反した場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。

▶︎出典：法務省｜住所等変更登記の義務化特設ページ

2026年4月より前の住所変更も対象

今回の義務化は、2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっていた方も対象です。義務化前の変更について未登記の場合は、2030年3月31日までに変更登記をする必要があります。

売却時に気づく「昔の住所のまま」に注意

不動産購入後に何度か引っ越しをしていると、登記簿上の住所が昔のままということがあります。売却時には現在の所有者情報と登記記録を整える必要があるため、販売を始める前に登記事項証明書を確認しておくとスムーズです。

「スマート変更登記」という仕組みもある

事前に検索用情報を申し出ておくことで、法務局が住基ネット等の情報をもとに住所等変更登記を行う「スマート変更登記」も利用できます。ただし、売却を予定している場合は、現在の登記状況を早めに確認しておくことが重要です。

相続登記の義務化｜昔の相続も対象

2024年4月から相続登記が義務化されました。特に注意したいのは、制度開始前に発生していた相続についても対象になることです。

相続を知った日から原則3年以内

相続や遺贈によって不動産を取得した相続人は、原則として不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があります。正当な理由なく違反した場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

▶︎出典：法務省｜相続登記の申請義務化特設ページ

2024年4月より前の相続は2027年3月末が一つの期限

制度開始前に相続していた不動産で、相続登記がまだ終わっていない場合も義務化の対象です。原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。

亡くなった方の名義のままでは売却手続きが進められない

「親名義の実家を売りたい」という場合、まず相続関係を整理し、売却する方へ名義を移す必要があります。買主が見つかってから相続人の確認を始めると時間がかかることもあるため、売却相談と並行して早めに相続登記を進めることをおすすめします。

所有不動産記録証明制度もスタート

2026年2月2日からは、本人や亡くなった方が所有者として登記されている不動産を一覧で確認できる「所有不動産記録証明制度」も始まりました。相続した不動産を把握する際に役立つ制度です。

▶︎出典：法務省｜所有不動産記録証明制度

売主も確認したいレインズの取引状況

レインズは不動産会社間で売却物件の情報を共有するシステムです。2025年1月から制度が強化され、売主が販売状況を確認しやすくなりました。

2025年1月から取引状況の登録が義務化

2025年1月1日から、レインズへの登録対象となる売却物件について、宅建業者が物件の取引状況を登録することが義務化されました。専任媒介・専属専任媒介で売却を依頼する方は、特に知っておきたい変更です。

▶︎出典：国土交通省｜レインズの機能強化について

売主専用画面で取引状況を確認できる

売主はレインズの売主専用画面から、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3区分を確認できます。媒介を任せきりにせず、自分の物件がどの状態になっているか確認できる仕組みです。

登録証明書の二次元コードからアクセスしやすくなった

2025年1月から、宅建業者が売主へ交付するレインズ登録証明書に二次元コードが掲載されるようになりました。スマートフォンから売主専用画面へアクセスしやすくなっています。

媒介契約後は登録証明書を保管しておく

レインズの対象となる媒介契約を締結した場合は、登録証明書を受け取り、内容を確認しておきましょう。販売活動が適切に行われているかを売主自身が確認するための資料になります。

▶︎出典：国土交通省｜消費者向け不動産取引のお知らせ

800万円以下の不動産は
仲介手数料に注意

低価格の土地や古家などを売却するときは、仲介手数料の特例にも注意が必要です。2024年7月から対象範囲が800万円以下へ拡大されました。

「低廉な空家等」は価格800万円以下の宅地・建物

国土交通省の制度では、価格800万円以下の宅地・建物を「低廉な空家等」として扱います。名称に「空家」とありますが、実際に空き家かどうかは問いません。

▶︎出典：国土交通省｜消費者向け不動産取引のお知らせ

仲介手数料は最大33万円（税込）となる場合がある

この特例が適用される取引では、不動産会社が依頼者一方から受け取れる仲介手数料について、通常の計算額を超えて最大33万円（税込）まで受領できる場合があります。

必ず33万円になるわけではない

33万円はあくまで上限です。仲介手数料は、媒介契約を締結する際に上限の範囲内で不動産会社と合意します。低価格物件を売却するときは、査定価格だけでなく手数料も事前に確認しておきましょう。

古家・地方の土地・低価格物件ほど事前確認が大切

売買価格が低い物件では、仲介手数料のほか、測量費・残置物処分費・解体費などが手取り額に与える影響も大きくなります。売却前に必要経費を整理し、手元に残る金額まで確認しておくことが大切です。

相続空き家の3,000万円特別控除も
ルール変更

相続した実家や空き家を売る場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。2024年以降の売却では使い方が拡充されました。

一定の相続空き家は譲渡所得から3,000万円を控除

被相続人が住んでいた一定の家屋やその敷地を相続し、期限や建築時期などの要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。

▶︎出典：国土交通省｜空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除

売却後に買主が解体するケースも対象になり得る

2024年1月1日以降の譲渡では、売却後に買主側で建物を取り壊す場合でも、譲渡した年の翌年2月15日までに一定の要件を満たせば特例の対象になり得ます。古家付きのまま売却する場合は特に確認しておきたい変更です。

買主の協力が必要になることがある

売却後の解体を前提として特例を利用する場合、期限内に解体してもらうなど買主側の協力が重要になります。国土交通省も、トラブル防止の観点から売買契約の特約等で確認することを案内しています。

相続人が3人以上の場合は控除上限が2,000万円

家屋と敷地を相続した相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除上限が2,000万円になります。相続空き家を売却する際は、相続人数や建築時期、売却期限などを売却前に確認しておきましょう。

税制は売却方法を決める前に確認する

先に建物を解体するのか、古家付きで売却するのかによって必要な手続きが変わることがあります。税金は売却後の手取り額にも大きく影響するため、売却方法を決める前に税理士等の専門家へ確認することをおすすめします。

まとめ

住所・氏名変更登記の義務化

2026年4月から変更登記が義務化
住所・氏名の変更から原則2年以内
売却前に登記簿の所有者情報を確認する

相続登記の義務化

相続を知った日から原則3年以内
制度開始前の相続も対象
昔の相続は2027年3月末の期限に注意

レインズの取引状況

2025年1月から取引状況の登録を義務化
売主専用画面から販売状況を確認できる
登録証明書は保管しておく

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