不動産購入の予算は年収をもとに決めるべき？計算方法と返済比率も解説

不動産を購入する際に、予算をいくらに設定すれば良いのか悩む方も多いでしょう。
無理のない返済を続けていくには、年収を基に予算を組むのがおすすめです。
今回は、不動産購入における予算と年収の関係、予算の計算方法、返済比率について解説します。
不動産の購入をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産購入における年収と予算の関係

マイホームの購入を検討し始めたら、まず予算を設定しなければなりません。
せっかく良い物件を見つけても、予算オーバーでは購入ができず、その時間が無駄になってしまうためです。
不動産購入にかけられる予算は年収によって異なるため、具体的な考え方をチェックしておきましょう。

年収倍率から予算を決める

不動産購入における予算の目安としてよく利用されるのが、年収倍率です。
年収倍率とは、住宅購入にかかる費用が年収の何倍であるかを表す数値です。
住宅ローンの審査の際に、金融機関が判断基準として用いる指標のひとつでもあります。
不動産を購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを組むので、計算時には金利を考慮することが大切です。
住宅ローン金利が低く推移している近年においては、年収倍率を5～7倍と考えて予算を決めると良いでしょう。

借入可能額から予算を決める

年収倍率以外に不動産購入予算の目安として要されるのが、住宅ローンの借入可能額です。
借入可能額とは、金融機関で借り入れできる金額の上限のことで、借入限度額や利用可能枠とも呼ばれます。
住宅ローンを申し込むと、金融機関はさまざまな観点から審査をおこない、融資金額を決定します。
この金融機関の審査において、借入可能額を決めるポイントとなるのが、返済比率です。
返済比率とは、年収における住宅ローンの返済額の割合を指し、比率を25％以内に抑えると無理なく返済がしやすいとされています。

頭金から予算を決める

年収倍率と借入可能額以外に、頭金についても考えなければなりません。
不動産購入における頭金とは、住宅ローンの融資とは別に用意する自己資金です。
たとえば、4,000万円の家を購入し、400万円を頭金で支払った場合、残りの3,600万円のみ借り入れることになります。
頭金を多く用意できれば、金融機関から借り入れる金額が減るので、毎月の返済負担も抑えることができます。
ただし、頭金は多ければ多いほど良いというわけではありません。
預貯金のすべてを頭金に注ぎ込んでしまうと、その後の生活に支障をきたす恐れがあるためです。
療養や失業などによって一時的に働けなくなった場合でも、貯えがあればそこから生活費を捻出することができます。
頭金にあてる金額は、不動産価格の1～2割とされているので、これを目安に金額を計算すると良いでしょう。

不動産購入における予算の計算方法

よりイメージしやすいよう、具体的な数字を用いて予算のシミュレーションをしてみましょう。

住宅ローンの返済比率からの計算

住宅ローンの借入可能額から予算を考える際は、返済比率25％でいくら融資を受けられるかをチェックするのがおすすめです。
一例として、返済比率25％・住宅ローンの金利1.7％・35年返済・ボーナス時加算なしで考えてみましょう。
この場合の借入可能額は、年収300万円の場合は1,970万円、年収が400万円であれば2,630万円、年収500万円だと3,290万円です。
さらに、年収が600万円だと3,950万円、年収700万円では4,610万円が借入できる計算になります。

現在の家賃金額からの計算

住宅ローンの返済比率を25％に設定するのは、安定した返済が可能な範囲の目安とされているためです。
しかし、返済比率が25％を上回っても無理なく返済できる方や、反対に返済比率が25％では家計が厳しいと考える方もいらっしゃいます。
個々の状況に合わせた予算を考えたい場合は、現在支払っている家賃を基準にして、住宅ローンの借入額を計算するのがおすすめです。
一例として、住宅ローン金利が1.7％・35年返済・ボーナス時加算なしで考えてみましょう。
現在の家賃が7万円であれば2,210万円、家賃10万円で3,160万円、家賃15万円では4,740万円が住宅ローンの借入額の目安となります。

住宅ローンの返済以外に注意したいポイント

不動産購入において毎月かかる費用は、住宅ローンの返済だけではありません。
マンションを購入する場合は、家賃の他に毎月修繕積立金や管理費なども支払う必要があります。
不動産購入に必要な予算を決める際は、こうした出費が返済の他に毎月数万円あることも考慮することが大切です。
また、予算を考えるうえで、ボーナスや残業代込みの年収を目安にする方も多いですが、注意点があります。
住宅ローンの返済は数十年と続き、そのなかでボーナスや残業が減り、年収が下がるケースがあるかもしれません。
年収が減ると返済が困難になる可能性があるため、ボーナスや残業代に頼りすぎず、将来の収入見込みで考えるようにしましょう。

不動産購入の住宅ローンにおける返済比率とは

不動産購入時に住宅ローンを利用する際は、返済比率について知っておくことが大切です。

返済比率とは

返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合を指し、計算式は「年間のローン返済額 ÷ 年収」です。
年間のローン返済額には、住宅ローンだけでなく、車のローンやカードローンなど、その他の債務も含まれます。
そのため、住宅ローン単体では返済比率が低くても、ほかのローンと合算して返済比率が高くなると、住宅ローンの審査に通過しにくくなります。

返済比率の上限

住宅ローンを提供する金融機関によりますが、独立行政法人住宅金融支援機構が提供している「フラット35」では、返済比率の上限を30％（年収400万円未満の場合）と定めています。
また、年収が400万円以上の場合であっても、返済比率35％が上限です。
たとえば、年収400万円の方がフラット35を利用し、返済比率35％に設定した場合、毎月の返済額は11万6,000円となります。
先述したように、安定して住宅ローンの返済ができる返済比率は25％程度とされているため、この比率を超えて金融機関が定めた上限まで借りると返済が苦しくなる可能性があります。

自分に合った返済比率の考え方

どれくらいの返済比率にすれば、長期にわたり安定した返済ができるのかは、契約者の状況によって異なります。
金融機関が設定した返済比率の上限まで融資を受けられるのは、将来的に安定した収入が見込める、かつ入院や親の介護といったライフイベントに対応できる方です。
たとえば、夫婦共働きで、どちらか一方が仕事を減らしても収入に余裕がある場合は、上限まで住宅ローンを借りても比較的安定した返済が続けられるでしょう。
自分に合った返済比率を知りたい場合は、毎月の返済額をいくらに設定するか考えることをおすすめします。
年収400万円の方が毎月10万4,000円を返済する場合、借入金額は3,000万円、返済比率は31.20％です。
同じ条件で返済比率を安全ラインといわれる25％にしたい場合は、借入金額を2,414万円に抑える必要があります。
ただし、返済期間の長さによって借入金額や返済比率は変動するため、定年までの年齢などを考慮したうえで目安となる予算を考えましょう。

まとめ

不動産を購入すると決めたら、物件を探す前に予算を求めることが大切です。
予算を計算する際は、返済比率だけではなく、現在の家賃金額からも計算してみましょう。
返済比率は25%を目安にすると良いとされていますが、ご自身の年収や家族の状況に合わせて考えてみましょう。