不動産購入の主な流れとは？販売形態の違いや注意点について解説

不動産購入は、全体の流れをしっかり把握したうえで、行動に移すのがおすすめです。
流れをよく理解しないまま購入すると、希望とは違う住まいを購入してしまうことにもなりかねません。
そこで今回は、不動産の購入の主な流れと販売形態の違い、注意点について解説します。

不動産の販売形態の違い

不動産の販売形態には、売主物件と仲介物件の2種類があります。
それぞれで取引の方法が異なるため、初めにどちらの物件を買うかを決めておくことが大切です。
ここでは、それぞれの販売形態の特徴とメリットを解説します。

販売形態①売主物件

売主物件とは、仲介業者を挟まずに、売主から直接購入する不動産のことを指します。
不動産会社が売主となって買い取った物件を再販する場合や宅地分譲や新築分譲を販売する場合も該当します。
売主物件のメリットは、仲介手数料がかからない点です。
また、売主と直接連絡や交渉をおこなうため、スピーディーな取引ができる点もメリットです。
しかし、売主物件は物件探しを自分でおこなう必要が生じます。
金融機関との手続きや契約なども自分でおこなわなければならず、不動産の知識が少ない方にとっては、難易度が高くなるかもしれません。

販売形態②仲介物件

仲介物件は、売主と買主の間に不動産会社が入り、仲介して取引をおこなう物件です。
仲介物件は、取引がおこなわれる不動産のなかで、もっとも件数が多い種類です。
金融機関との手続きや契約関係、交渉価格について、不動産会社がサポートします。
そのため、不動産知識を持たない個人でも、スムーズな取引が可能です。
不動産会社は、物件情報共有システム「レインズ」をとおして、全国の仲介物件の閲覧ができます。
数多くの選択肢のなかから購入する不動産を選びたい方は、仲介物件が適しています。
仲介物件を購入する場合は、不動産会社へ仲介手数料の支払いが必要です。
不動産会社のサポートによって得られるメリットと仲介手数料を比較し、自分に適した購入方法を選ぶことが大切です。

不動産購入の流れについて

売主物件と仲介物件に共通する、不動産購入の主な流れを解説します。
ここでは、8つのステップに分けて見ていきましょう。

流れ①希望条件を検討する

初めに、購入する不動産の希望条件を決めておくことが大切です。
主に、以下の点を検討する必要があります。

●間取り
●価格
●立地
●築年数
●周辺環境

ここで重要なのは、現時点のニーズだけではなく、将来のライフプランを念頭に置いた条件を決めることです。

流れ②物件を選ぶ

希望条件を決めたら、条件に合う物件を探します。
売り出し中の物件は、インターネット検索や不動産会社の紹介から見つけられます。
ただし、物件は実際に足を運んで確認することがおすすめです。
内見時は、日当たりや物件の劣化具合、周辺環境など、物件情報だけではわからない詳細までよく確認しましょう。

流れ③資金計画を立てる

購入希望の不動産が決まったら、購入資金を準備するための計画を立てます。
資金計画では、以下の点を整理する必要があります。

●不動産購入にかかる総費用
●頭金として用意できる自己資金
●住宅ローンの借入額
●リフォーム費用
●不動産にかかる税金

資金計画を購入前に立てておけば、無理のない予算を決められます。

流れ④購入を申し込む

不動産の購入を決めたら「不動産購入申込書」を提出します。
この申し込みは契約ではなく、購入希望の意思を売主に対して示すもので、後からキャンセルもできます。

流れ⑤住宅ローンの事前審査を受ける

不動産売買契約を結ぶ前に、住宅ローンを組めるかを確認するための事前審査を受けます。
事前審査は、本審査よりも簡易的で、即日結果が出る場合もあります。
事前審査には、以下の書類が必要です。

●本人確認書類
●収入証明書類
●物件確認書類
●ほかのローンを組んでいる場合は関係書類

不動産取引にはスピード感が求められる場合があるため、必要書類は早めに準備を済ませておきましょう。

流れ⑥不動産売買契約を結ぶ

契約時には、不動産会社の担当者から重要事項に関する説明がおこなわれます。
契約書にもしっかりと目をとおし、以下の点に問題がないかを確認しましょう。

●物件情報の記載が正確か
●金額と支払い日
●税金の負担額
●契約と異なる状況があった場合の対応

契約書に問題がなければ、売主との間で売買契約を結びます。
契約時には、手付金を支払う必要があります。
手付金の上限は、購入価格の20%が上限として決められていますが、一般的には5〜10%程度が相場です。

流れ⑦住宅ローンを組む

売主との売買契約が済んだら、次は住宅ローンを組みます。
住宅ローンを組む前に、事前審査よりもさらに詳細な事項が調査される本審査がおこなわれます。
本審査は、1〜2週間ほどかかるのが一般的です。

流れ⑧物件の引き渡し

最後に、物件の引き渡しを受けて、不動産購入の流れが終了します。
引き渡し時には、所有権移転登記と所有権保存登記をおこなうことが必要です。
登記手続きをおこなって初めて、不動産が正式に買主の所有物として認められます。

不動産購入時の注意点

不動産購入は、高額な買い物となるため、慎重におこなう必要があります。
ここでは、重要な注意点を3つ解説します。

注意点①資金計画をしっかり立てる

資金計画は、購入時の初期費用と継続的にかかるランニングコストの両方を検討する必要があります。
不動産購入の初期費用は、新築物件の場合で物件価格の3～7％、中古物件で6～10％かかるのが一般的です。
初期費用には、以下が含まれます。

●税金各種手数料
●頭金
●保険料
●手付金

購入後にかかるランニングコストには、修繕費や管理費などが含まれます。
建物の老朽化を遅らせ、資産価値を保つためには、ゆとりのある予算を立てることが欠かせません。

注意点②災害リスクを検討する

災害大国の日本では、不動産購入時の災害リスクの検討は必須といえます。
建物が1981年の建築基準法の基準を満たしているか、確認することが大切です。
耐震強度が高い家は、住宅ローン控除の面でも優遇を受けられます。
建物の強度とともに、地域の災害リスクを調べておくことも大切です。
各自治体では、地域ごとの災害リスクを地図上で示した災害ハザードマップを公開しています。
購入予定の物件の災害リスクを把握し、適切な対策を立てるようにしましょう。

注意点③契約をよく確認する

契約時は、重要事項説明書をよく確認するようにしましょう。
とくに、契約解除に関する項目がよく理解できていないと、トラブルにつながる可能性があります。
売買契約を締結した後、住宅ローンがとおらないなどの不慮の事態で、解約せざるを得ないケースもあります。
自己都合の契約解除の場合、違約金の支払いや手付金の放棄が必要です。
一方、融資特約の条件を契約書に記載しておくと、住宅ローン審査にとおらなかった場合に備えられます。
契約書の確認時は、万一の事態が起きたケースを想定しながら、対応方法を把握しておくことが大切です。
重要事項説明で不明点がある場合は、不動産会社に質問して解消してから契約に進みましょう。

まとめ

不動産販売の主な形態には、売主物件と仲介物件の2種類があり、不動産会社が仲介に入るか直接取引かの違いがあります。
不動産購入時は、まず希望条件を決めて物件探しを始め、購入申し込み、住宅ローンの事前申請と進んでいきます。
資金計画をしっかり立てることや災害リスクを把握すること、契約をよく確認することなどは重要な注意点です。