不動産売却にとって重要な「媒介契約」とは？種類・メリット・注意点を解説

不動産の売却活動はプロに任せたいとの理由から、不動産会社に売却活動を依頼したいと考える方は多いでしょう。
しかし不動産会社に売却を依頼するには自分に適した「媒介契約」の種類を選択し、不動産会社と契約を結ぶ必要があることをご存じでしょうか。
今回は媒介契約とは何か、各種契約のメリットや違い、注意点を交えて解説します。

不動産売却における媒介契約とは

媒介契約とは、住宅や土地の購入および売却の依頼先となる不動産会社と交わす契約を指します。
不動産会社と媒介契約を結ぶときには、国土交通省が策定した標準媒介契約約款の内容にもとづき作成される媒介契約書を用いて説明などがおこなわれます。
この媒介契約書に作成される内容のひとつが媒介契約の種類です。
媒介契約には「一般媒介契約」と「専任媒介契約」そして「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは、2社以上の不動産会社に不動産の売却を依頼できる種類の媒介契約です。
契約期間および契約する会社の数に制限はなく、複数の不動産会社に売却を依頼したいときに便利です。
不動産会社に売却を依頼したあとでも自分で不動産の買主を見つけ、売買契約を締結できるなどの特徴もあります。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、契約先の不動産会社が1社に限定されるタイプの媒介契約です。
契約期間は3か月以内で、一度専任媒介契約を結ぶと契約期間が満了を迎えるまでは別の不動産会社への売却依頼ができません。
専任媒介契約は一般媒介契約と同様に不動産の買主を自分で見つけることが可能で、不動産会社と売主による売却活動を同時並行で実施できます。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは、不動産売却における不動産会社への依頼が1社に限定されている媒介契約です。
専任媒介契約と同じく契約期間は3か月以内で、不動産会社と専属専任媒介契約を結んだら、ほかの会社と同時に媒介契約を結ぶことはできません。
なお、専属専任媒介契約では契約を結んだあとに不動産の売主が買主を見つけることも認められておらず、契約先の不動産会社が見つけた買主と交渉を重ね、売買契約の締結にいたります。

不動産売却における媒介契約のメリットと違い

不動産会社と媒介契約を結んで不動産の売却活動を依頼するには、3種類のなかから自分に適した方法の媒介契約を選ばなければなりません。
媒介契約の種類ごとにメリットを確認し、それぞれの違いを比較してみましょう。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約を選択するメリットは、不動産会社の選定ミスが発生しにくい点です。
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるため、売買契約にいたる確率を高められるでしょう。
そのほか、不動産会社が専門的に扱う物件情報システム「レインズ」への登録義務がなく、周囲に売却活動を知られずに買主を探せるメリットもあります。

専任媒介契約・専属専任媒介契約のメリット

専任媒介契約や専属専任媒介契約を選択するメリットは、不動産会社による活動内容を把握できる点です。
専任媒介契約には販売活動を報告する義務があり、不動産会社から売主へ定期的に連絡が入ります。
頻度は専任媒介契約が2週間に1回以上、専属専任媒介契約が1週間に1回以上で、それぞれ郵送やメールなどさまざまな方法で販売活動の内容をチェックできます。
また専任媒介契約と専属専任媒介契約では、依頼した不動産の情報をレインズに登録する義務が不動産会社に発生するため、売却したい不動産の情報が多くの買主に届きやすくなるでしょう。
媒介契約を結んでから登録までの期間はそれぞれ専任媒介契約は7日以内、専属専任媒介契約は5日以内です。
さらに、専任媒介契約・専属専任媒介契約は結べる不動産会社が1社に限定されるため、不動産会社からすれば売却依頼を受けた不動産を独占している状態となります。
売買契約を成立させられれば成功報酬として仲介手数料が手に入ることから、不動産会社は積極的に売却活動に取り組みやすくなり、早期の売買契約成立も期待できるでしょう。

メリットや違いを参考に媒介契約を比較

一般媒介契約は契約期間に定めがなく、レインズへの登録や販売活動の報告義務もありません。
ゆえに専任媒介契約や専属専任媒介契約よりも制限や義務を気にせず、比較的柔軟に売却活動に取り組める媒介契約と言えるでしょう。
専任媒介契約は専属専任媒介契約と類似するメリットが多い一方、自分で不動産の買主を探せる点は専属専任媒介契約にはない特徴です。
自由度がある売却活動の実現には専任媒介契約が向いているでしょう。
活動報告の頻度が高く、レインズへの登録期間が短い専属専任媒介契約は、より積極的な販売活動に期待できるとともに早期売却を実現しやすい媒介契約とも言えます。

不動産売却における媒介契約の注意点

不動産会社と媒介契約を結ぶには注意点にも気を付ける必要があります。
不動産売却を成功に導くためにも確認しておきましょう。

注意点1．内見のスケジュール調整に気を付ける

一般媒介契約の選択に関する注意点は、内見予約の調整です。
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるぶん、各社がそれぞれ不動産の購入を希望する方と連絡を取り、内見希望日を設定します。
対応を誤ると同日の同時刻に複数の内見予約が入り、対応できなくなるおそれがあります。
内見予約の順序を決めるときも「自分が早かった」「うちのほうが早く予約していた」などとトラブルに発展することもあるでしょう。
内見予約に関するトラブルを回避するには予約の申し込み日時を随時確認することと、売買契約の成立が決定次第、速やかに各社へ連絡することが大切です。
専任媒介契約や専属専任媒介契約は契約先が1社に限定されており、複数の不動産会社からの内見予約に対応しスケジュールを調整する必要がありません。
スケジュール管理や各社への連絡対応などに不安を感じる方は一般媒介契約より、専任媒介契約または専属専任媒介契約のほうが適しているでしょう。

注意点2．契約期間中の解除や売買契約の非通知を避ける

専任媒介契約や専属専任媒介契約の期間中、売主都合で契約を解除すると不動産会社から仲介手数料に相当する金額の範囲内で費用を請求されるおそれがあります。
主な費用は現地調査や販売活動、契約交渉などにかかった費用で、具体的には交通費や広告費などが対象です。
一般媒介契約では、売主が自ら買主を見つけて売買契約を成立させたにもかかわらず不動産会社への連絡を怠ると、売買契約の成立以降の事務処理にかかった費用を請求されることもあります。
媒介契約書に記載された内容に目をとおし、不明な点は担当の方に尋ねるなど、費用請求に関する決まりごとは事前に確認しましょう。

注意点3．媒介契約先は適正な数に抑える

売買契約が成立する可能性を少しでも高めたいからと一般媒介契約を選択し、多くの不動産会社と媒介契約を結ぶのは避けたほうが良いです。
2社以上の不動産会社に売却活動を依頼できることは一般媒介契約ならではの強みですが、増やすほど必要な手続きや連絡の手間が増えます。
多くの不動産会社と売買契約を結ぶと売れ残り物件との印象を持たれやすいことも注意点のひとつとして挙げられます。
契約先が多ければ良いわけではないため、一般媒介契約を選ぶなら3社、多くても4社までにしましょう。
広告を利用して不動産情報を広め、少しでも不動産売却の成功率を高めたいなら、レインズへの登録義務がある専任媒介契約や専属専任媒介契約のほうが安心です。

まとめ

媒介契約とは不動産の売却に向けて不動産会社と結ぶ契約を指します。
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるなど、メリットや特徴は種類によって異なります。
内見予約の調整など注意点を踏まえるなら、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約のほうがおすすめと言えるでしょう。