終活を始めるなら今！不動産相続の不安をなくすためには？

相続トラブルの防止

不動産は現金のように簡単に分けられないため、相続時に「誰が相続するのか」「どう分けるのか」で揉めるケースが後を絶ちません。いわゆる「争続」のリスクを避けるには、生前に売却して現金化するか、遺言書などで明確な意思を残すことが大切です。

空き家問題への対策

相続後に放置される「空き家」が社会問題となっていることはご存じでしょうか。誰も住まない家は急速に劣化し、税金や管理費だけでなく、防犯や防災の観点からもご家族に大きな負担をかけます。不動産の将来を早めに決めておくことは、家族への思いやりであり、地域社会への配慮にもつながります。

老後資金の確保

人生100年時代と言われる現代では、老後の生活資金や介護費用を確保することが欠かせません。不動産を売却したり、リースバック・リバースモーゲージなどの制度を活用したりすることで、資金を手に入れられます。不動産整理は、単なる相続対策にとどまらず、自分らしい老後を過ごすための準備でもあるのです。

相続税の軽減

不動産は相続税の課税対象です。生前贈与や賃貸経営への転用など、適切な対策を取ることで将来の相続税を軽減できる可能性があります。ただし、税制は複雑で専門的な知識が求められるため、専門家への相談が重要です。

始めるなら「今」がベストタイミング

「終活はまだ早い」と感じる方も多いかもしれませんが、元気なうちに取り組むことで、選択肢の幅が広がります。不動産整理には、調査や手続き、ご家族との話し合い、専門家との連携など、時間と労力がかかります。認知症などにより判断能力が低下してからでは、売却や契約が難しくなるケースも。

最近では、「家族信託」といった制度を利用し、信頼できるご家族に財産の管理・処分を託す方法も注目されています。いずれにせよ、早めに行動することが安心につながるのです。

相続手続きの基本6ステップ

不動産相続では、以下のような6つの手順を踏むのが一般的です。

①遺言書の確認

まずは被相続人が遺言書を残しているかどうかを確認します。遺言書があれば、その内容に従って遺産分割が行われます。ただし、自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合は家庭裁判所での「検認」が必要です。

②相続人の確定

法定相続人を確定するために、被相続人の出生から死亡までの戸籍を取り寄せます。不備があると後の手続きが無効になる恐れがあるため、正確な調査が重要です。

③相続財産調査・評価

プラスの財産とマイナスの財産を調査し、「財産目録」として一覧にまとめます。「固定資産税通知書」や市町村役場に申請して取得する「名寄帳」などが不動産の確認に役立ちます。

④遺産分割協議

遺言書がない場合は、相続人全員で話し合い、遺産の分け方を決めます。合意内容は「遺産分割協議書」にまとめておきましょう。

⑤不動産の名義変更（相続登記）

協議や遺言書の内容に基づき、不動産の所有権を相続人へと移す登記手続きを行います。法務局で申請し、正式な所有者として登記簿に記録されます。

⑥相続税の申告・納付

基礎控除額を超える場合、相続税の申告・納付が必要です。期限は相続開始から10か月以内で、遅れると延滞税などのペナルティが発生します。
▶︎出典：【相続税の申告要否判定コーナー】-相続税の申告が必要となる場合

2024年4月施行！相続登記の義務化

所有者不明の不動産の増加を抑えるために、2024年4月より相続登記は義務化されました。

不動産を相続した場合、その取得を知った日から3年以内に登記を行う必要があります。違反すると10万円以下の過料が科される可能性も。

この改正により、「いつかやればいい」では済まされず、期限内に確実に手続きを行うことが求められるようになりました。

不動産相続特有の注意点

不動産相続には、現金などほかの財産にはない特有の課題があります。

分割方法の難しさ

不動産は物理的に分けにくいため、次のような方法で分けることが一般的です。

• 現物分割：不動産そのままを相続人ごとに分ける
• 代償分割：1人が相続し、ほかの相続人に現金などで補償する
• 換価分割：売却して現金化し、分ける
• 共有分割：複数人で共有する

必要書類の多さと複雑さ

登記手続きには、多数の戸籍や住民票、印鑑証明、固定資産評価証明書などが必要で、収集に時間と労力がかかります。

費用面の負担

• 書類取得費用：数千円程度
• 登録免許税：固定資産税評価額の0.4%
• 専門家報酬：司法書士依頼で5〜15万円程度が相場

住み続ける

現在の住まいに愛着がある場合、「この家に最期まで住み続ける」という選択は自然なものです。慣れ親しんだ環境で安心して暮らすためには、住宅のバリアフリー化や修繕の有無をチェックしておくと良いでしょう。

また、住み続けるのであれば、将来その不動産を誰に相続させるかも明確にしておくことが大切です。遺言書などで意思を残しておけば、相続人同士のトラブルも防ぐことができます。

活用する（賃貸・資産運用）

子どもが独立して家が広すぎる、ほかに使っていない不動産がある場合などは、それを資産として活用する方法もあります。たとえば、空き家を賃貸として貸し出したり、土地を駐車場として活用したりすることで、定期的な収入を得られます。

不動産を収益物件にするには管理や運営の手間がかかるため、管理会社に委託するのが一般的です。ご自身の手に負えないと感じる場合は、子ども世代に管理を引き継ぐ前提で、事前に話し合っておくのも一つの方法です。

売却する

将来的な維持管理や相続トラブルを避けたい場合、「生前に不動産を売却して現金化する」という選択肢もあります。売却すれば、手元にまとまった資金が残り、介護や医療、老後の生活資金として活用できます。

売却によって得た資金を、子どもや孫に生前贈与することで、相続税の節税につながることも。不動産の売却には手間と時間がかかるため、早めの準備と不動産会社への相談が欠かせません。

老後資金に充てる

「今の家に住み続けながら、資金だけ確保したい」という方には、リバースモーゲージという制度も選択肢に入ります。これは自宅を担保に金融機関から融資を受け、本人の死亡後に自宅を売却して返済する仕組みです。

毎月の返済が不要なため、年金だけでは心もとないという方でも、老後の生活資金を確保できます。ただし、契約には年齢や物件の条件があるため、不動産会社の助言を受けながら慎重に検討することが重要です。