不動産購入における重要事項説明のチェックポイントとは？注意点も解説！

不動産の購入は、多くの方にとって一生に一度の大きな買い物となります。
間取りや立地、予算などに気を取られがちですが、実は「重要事項説明」も見逃せないポイントのひとつです。
後悔しないためには、不動産会社から説明される内容をしっかり理解し、状況に合わせて確認を行うことが大切です。
今回は、重要事項説明とはなにか、チェックポイントや注意点もあわせて解説します。
不動産の購入をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産購入時の重要事項説明とは？

不動産を購入するとき、多くの方が不動産会社に仲介を依頼します。
その際におこなわれる「重要事項説明」は、買主が安心して取引できるように設けられた大切な手続きです。
後々のトラブルを防ぐためにも、まずはこの説明がどんなものかをしっかり理解しておくことが大切です。

重要事項説明とは

重要事項説明とは、不動産の売買契約や賃貸借契約を結ぶ前に、契約に関する大切な情報を消費者に伝える手続きのことです。
業界では「重説（じゅうせつ）」と略して呼ばれることもあり、説明時には「重要事項説明書」という書面が使われます。
この説明は、法律で買主や借主に対しておこなうよう義務づけられており、説明を担当するのは宅地建物取引士です。
もし、説明を怠った場合、宅建業法違反とされ、懲役や罰金といった厳しい罰則が科される可能性もあります。

重要事項説明をする目的

重要事項説明の目的は、買主や借主が物件の特徴を正確に理解し、取引時のトラブルを防ぐことです。
不動産は高額で、個別性のある特殊な商品であるため、一般的に消費者は取引の経験が少なく、知識も限られています。
買主が誤った認識を持ち、勘違いして取引を進めることによる損害を防ぐためにおこなわれるのが、重要事項説明です。
宅地建物取引士が重要事項説明をおこなうことで、不動産取引に不安を抱えている方でも安心して購入ができるようになります。
重要事項説明書は専門用語が使われているため、難しく感じるかもしれませんが、しっかり読み込むことが大切です。
もし、内容を十分に理解できていなくても、署名や押印をすると、それに同意したと見なされてしまいます。
また、契約後に「知らなかった」といっても通用しないため、疑問点や不安があれば、その場で必ず確認しましょう。
トラブルを未然に防ぐためにも、重要事項説明書はきちんと確認し、内容をしっかり理解したうえで売買契約を進めることが重要です。

不動産購入で押さえておきたい！重要事項説明のチェックポイント

重要事項説明書には、物件の詳細情報や売買契約の条件が記載されています。
どの項目にも重要な内容が含まれているため、漏れなく隅々まで確認することが大切です。

チェックポイント1：物件の概要

まずは、物件の所在地や面積、建物の構造など、物件に関する基本情報をしっかり確認しましょう。
パンフレットやチラシなどで物件を見つけた場合、その情報が正確かどうかを確認することが大切です。
もし、抵当権が設定されている場合は、その抹消時期を確認し、契約書に明記してもらうようにしましょう。
抵当権とは、住宅ローンなどの借入金の担保として設定される権利で、抵当権が残っていると差し押さえのリスクがあります。
また、仮登記がされている場合、後に仮登記権利者によって本登記がおこなわれると、その権利が優先されることになります。
購入予定の不動産に仮登記がついている場合は、仮登記の抹消を確認してから本登記を進めましょう。
仮登記の抹消には、利害関係者や第三者の承諾が必要なので、不動産会社に相談することをおすすめします。

チェックポイント2：法令上の制限

用途地域や建ぺい率など、法令に基づく制限事項も確認すべき重要な項目です。
用途地域は、土地の利用目的や建設可能な建物の種類を指定する区域で、これによって建てられる建物の種類や規模が制限されます。
そのため、購入を検討している物件の用途地域を確認し、希望する建物が建てられるかどうかを判断することが大切です。
また、将来の建築計画に影響を与える可能性があるため、建ぺい率や容積率、土地の高度制限なども確認しておきましょう。

チェックポイント3：土地と道路の関係

敷地が接する道路の幅や敷地と道路が接する長さも、確認しておくべき項目のひとつです。
建物を建てる際には、敷地が建築基準法に基づき、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。
この要件は「接道義務」と呼ばれ、もし道路の幅が4m未満であれば、「セットバック」という工事が必要です。
また、敷地と接する道路の幅が2m未満の場合は、隣接する土地の一部を購入または借りて道路幅を広げる必要があります。

チェックポイント4：契約解除の要件

万が一の状況に備えて、契約解除の条件も確認しておくと安心です。
手付解除や契約違反による解除など、各種解除方法を理解しておきましょう。
なかでも「ローン特約」は、住宅ローンの審査に通らなかった場合に役立ちます。
ローン特約とは、住宅ローンの審査が通らなかった場合に、ペナルティなしで契約を白紙にできる特約です。
住宅ローンを利用する際は、この特約を設けることが一般的ですが、もし記載がない場合は、その理由を確認しましょう。

不動産購入で押さえておきたい重要事項説明を受けるときの注意点

最後に、重要事項説明を受けるときの注意点を解説します。

注意点1：事前にコピーをもらっておく

不動産の重要事項説明では、説明者が重要事項説明書に基づいて詳細を説明します。
書面には、不動産や法律に関する専門用語が多く含まれており、一度で完全に理解するのは難しいことがほとんどです。
もし、重要事項説明が売買契約の直前におこなわれる場合は、事前に書類のコピーを受け取り、細かく確認することをおすすめします。
あらかじめ、記載内容を把握しておくことで、理解不足や誤解を防ぎ、スムーズに契約を進めることができます。

注意点2：変更があったときは新たな書面を作成してもらう

重要事項説明書に納得できない内容があった場合は、その点について売主と話し合う必要があります。
話し合いの結果、内容に変更がある場合は、重要事項説明書を訂正しなければなりません。
修正が少ない場合は、訂正箇所に二重線を引き、その内容を記入して訂正印を押すことで訂正が完了します。
もし、修正箇所が多い場合は、仲介の不動産会社に相談し、新たに書類を作成してもらうことをおすすめします。

注意点3：サインは説明を受けてからおこなう

重要事項説明は、売買契約を結ぶ前におこなうことが原則です。
しかし、残念ながら一部の宅建業者では法令に違反して、説明を省略しサインだけを求めてくる場合があります。
もし、説明を受けずにサインを求められた場合は、「重要事項説明がまだです」と正直に伝えることが重要です。
トラブルを避けるためにも、必ず重要事項説明を受けた上で売買契約を結ぶようにしましょう。

まとめ

マイホーム購入時に受ける「重要事項説明」は、契約前に物件の詳細や条件を確認する大切な手続きです。
説明書には専門用語も多く、一度で理解するのは難しいため、事前にコピーを受け取り、内容をよく確認することが大切です。
物件概要や法令上の制限、接道義務、契約解除の条件など、見落としがないよう細部までチェックしましょう。
内容に納得できない場合は、訂正や再作成を依頼し、必ず説明を受けてからサインすることがトラブル防止につながります。