不動産相続時にかかる税金は2種類！計算方法や税金対策を解説！

親の不動産を相続することになったとき、「どれくらい税金がかかるのか」と不安になる方は多いでしょう。
不動産の相続にはさまざまな税金が関わりますが、一定の条件を満たせば控除や特例が適用され、税負担を軽減できる可能性があります。
そこで今回は、不動産相続にかかる主な税金の種類や計算方法、知っておきたい節税対策について解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産相続時に発生する税金の種類

不動産を相続した場合に発生する税金は、主に登録免許税と相続税の2つです。
ここからは、それぞれの税金について順番に解説します。

登録免許税とは

登録免許税とは、不動産の名義を変更する「相続登記」の際に支払う税金です。
令和6年4月1日から相続登記は義務化され、正当な理由なく期限を過ぎると過料の対象になるため注意が必要です。
登録免許税は以下の計算式で求められます。
登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 0.4％
計算時は固定資産税評価額の1,000円未満を切り捨て、算出された税額の100円未満も切り捨てて納付します。
たとえば評価額が2,356,400円の場合、1,000円未満を切り捨てた2,356,000円に0.4％をかけて9,400円を支払います。
固定資産税評価額は、春に届く固定資産税納税通知書や市区町村で取得できる固定資産評価証明書で確認できるでしょう。
納付は原則現金一括払いですが、オンライン申請では電子納付も可能です。
現金払いの場合は、金融機関で納付書を提出し、支払い後に受け取る領収書を登記書類に添付して提出します。

相続税とは

相続税とは、亡くなった方の遺産を相続した際にかかる税金です。
ただし、すべての相続に課税されるわけではなく、基礎控除額を超えた場合にのみ課税対象となります。
たとえば基礎控除額が3,600万円の場合、遺産の総額がそれ以下であれば相続税はかかりません。
相続税の求め方は複雑なため、計算方法については次章で具体的に解説します。
なお、相続税がかかる場合は「相続開始を知った日の翌日から10か月以内」に納付が必要です。
固定資産税などとは異なり、納付書は自分で作成しなければならない点に注意しましょう。
納付は基本的に現金一括払いですが、「国税クレジットカード支払いサイト」を利用してカード払いも可能です。

不動産相続時に発生する税金の1つ「相続税」の計算方法

相続税はご自身で計算し、決められた期日までに納付しなければなりません。
納付期限を超えてしまわないよう、事前に計算方法を把握しておきましょう。

ステップ1：基礎控除額を計算する

相続税には、一定額までは課税されない「基礎控除」があります。
控除額は相続人の人数によって変わり、以下の計算式で求められます。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
たとえば相続人が2人の場合、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×2＝4,200万円」となります。

ステップ2：相続税の課税価格を計算する

次に以下の計算式を使って、課税遺産総額を求めます。
課税遺産総額＝正味の遺産額－基礎控除額
正味の遺産額とは、現金や不動産などのプラスの財産から、借金や未払金などのマイナスの財産を差し引いた金額です。
たとえば、正味の遺産額が5,000万円で相続人が兄弟2人いる場合、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円」となり、課税遺産総額は「5,000万円－4,200万円＝800万円」となります。
次に、相続人ごとの課税価格を以下の式で求めます。
課税価格＝課税遺産総額×法定相続分
法定相続分とは、民法で定められた各相続人の遺産取得割合です。
相続人それぞれの法定相続分については、以下を参考にしてください。

●配偶者と子ども：配偶者1/2・子ども1/2
●配偶者と直系尊属（父母または祖父母）：配偶者2/3・直系尊属1/3
●配偶者と兄弟姉妹：配偶者3/4・兄弟姉妹1/4
●配偶者がいない：子どもが全額相続

子どもや兄弟姉妹、直系尊属が複数人いる場合は、それぞれの取り分を均等に分けることになります。

ステップ3：相続税を計算する

ここまで計算できたら、次の計算式を用いて相続税を求めます。
相続税＝課税価格×税率－控除額
税率と控除額は課税価格に応じて変動するため、以下の早見表を参考になさってください。

●1,000万円以下：税率10％・控除額なし
●3,000万円以下：税率15％・控除額50万円
●5,000万円以下：税率20％・控除額200万円
●1億円以下：税率30%・控除額700万円

たとえば、課税価格が1,000万円の場合、相続税は「1,000万円 × 10％ ＝ 100万円（控除額なし）」となります。

不動産相続における税金の対策方法！利用できる控除とは

相続税は課税価格が増えると税率も上がるため、控除額を差し引いて節税につなげることが重要です。
最後に、不動産を相続する際に活用できる控除や特例について解説します。

住宅資金贈与制度

被相続人が生前に実施できる対策の一つに、「住宅取得等資金の贈与の非課税制度」があります。
これは、子どもや孫が住宅を取得する際に資金援助として贈与を受けた場合、一定の金額まで贈与税がかからない制度です。
非課税限度額は住宅の性能に応じて異なり、省エネ住宅など一定の基準を満たす場合は1,000万円、それ以外の住宅では500万円が上限となります。
この制度を活用することで、将来的な相続財産を減らし、相続税の負担を軽減することが可能です。
非課税限度額が大きいため、生前に贈与をおこない相続税対策をおこなう方も少なくありません。

配偶者控除

被相続人が配偶者である場合、一定の条件を満たせば「配偶者の税額軽減（配偶者控除）」を適用できる可能性があります。
この制度は、配偶者が相続した財産のうち1億6,000万円まで、もしくは法定相続分の範囲内であれば相続税がかからないとするものです。
たとえば、配偶者が法定相続分として遺産の半分を相続した場合、その額が1億6,000万円を超えていても非課税になるケースがあります。
適用にはいくつかの条件があり、戸籍上の配偶者であることや、相続税の申告期限（相続開始から10か月以内）までに遺産分割が完了していることなどが求められます。

相次相続控除

相次相続控除とは、短期間に2回以上相続が発生した場合に、2回目の相続時に一定の相続税が軽減される制度です。
具体的には、前回の相続から10年以内に再び相続が起こったとき、前回支払った相続税額のうち1年ごとに10％ずつの金額を今回の相続税から控除できます。
この控除を受けるには、前回の相続で実際に相続税が課税されていたことや、今回の被相続人が前回の相続人であったことなどの条件を満たす必要があります。
また、親子間の相続だけでなく、兄弟姉妹間など親族同士の相続でも適用できる点が特徴です。

まとめ

不動産相続時に課税される主な税金は、登録免許税と相続税の2種類です。
登録免許税は登記手続きの際に必要で、相続税は遺産総額が基礎控除額を超えた場合に課税されます。
とくに相続税は、遺産額や相続人の構成によって計算が複雑になるため、早めに準備することをおすすめします。
税負担を軽減するためにも、住宅資金贈与制度や配偶者控除、相次相続控除などの制度をうまく活用し、専門家のサポートを受けながら、計画的に相続対策を進めましょう。