住宅ローンをまだ滞納していない状態で任意売却できる？メリットも解説！

任意売却とは、住宅ローンを滞納したときに、金融機関の同意を得ておこなう売却方法のことです。
しかし、ケースによっては、滞納前に任意売却をおこないたいと考える方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、住宅ローンの滞納がまだの状態でも任意売却ができるのか、金融機関の同意を得るのが難しい理由、滞納前に任意売却をおこなうメリットを解説します。

住宅ローンをまだ滞納していない状態で任意売却できるのか

住宅ローンを滞納する前であっても、任意売却は可能です。
ただし、金融機関の同意を得なくてはなりません。
金融機関の同意が得られないときには、任意売却をおこなえないので注意しましょう。
また、住宅ローンの滞納がまだの状態で任意売却をしたいなら、以下の注意点を押さえておく必要があります。
ご自身のケースでは任意売却ができるのか、事前に確認しておくことが重要です。

不動産の売却価格とローン残債の差を把握しておく

住宅ローンをまだ滞納していない状態で任意売却をおこなう場合は、不動産の売却価格とローン残債の差を把握しておくことをおすすめします。
任意売却が可能なのは、ローン残債が不動産の売却価格を上回っているケースです。
売却益で住宅ローンを完済できる場合は、任意売却の許可を得やすくなっています。

今後の返済計画をチェックする

融資をおこなっている金融機関は、できる限り住宅ローンの返済を続けてほしいと考えるのが一般的です。
そのため、住宅ローンの返済を続けられる見込みがあれば、任意売却にはなかなか同意してもらえません。
たとえば、病気やけがなどで働けなくなったケースでは、計画どおりの返済ができないおそれがあります。
現在の支払いはできているものの、数か月滞納する見込みがある場合は、その事情を金融機関に説明すると任意売却の同意を得やすくなります。
住宅ローンの返済が厳しくなったときは、早期代位弁済を依頼してローンの支払いを停止しましょう。
代位弁済とは、保証会社が代わりに債務を返済することを指します。
手続きは早ければ早いほど任意売却が成功しやすいため、事前に必要書類などを把握しておくとよいでしょう。
早期代位弁済をおこなう際の必要書類には、通知書や不動産登記事項証明書があります。

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住宅ローン滞納前の任意売却で債権者の同意を得るのが難しい理由

住宅ローン滞納前の任意売却は、債権者である金融機関の同意を得るのが困難です。
その理由には、以下の3つが挙げられます。
それぞれ理由を確認しておき、スムーズに合意を得られるよう対策しておきましょう。

理由①回収できるはずの金利を得られなくなる

債権者である金融機関の主な収入源は、個人や企業に貸し付けたお金から得る金利です。
任意売却が行われると、金融機関が定期的に受け取る金利手数料が減少します。
融資の意味がなくなるため、住宅ローンをまだ滞納していない状態での任意売却は許可されにくいのです。
住宅ローンを滞納していない場合は、支払いを続けるよう説得されるでしょう。
返済額や返済期間の変更を促されることもあるため、任意売却の同意を得にくい理由をあらかじめ把握しておくと、適切に対処できます。

理由②担保なしで債務が残る

一般的に住宅ローンを組むときは、抵当権を設定します。
住宅ローンにおける抵当権とは、不動産を担保とする権利です。
住宅ローンを滞納した場合、担保不動産を競売にかけて債権者が優先的に債務を回収できます。
基本的に抵当権は、住宅ローンの完済と同時に抹消されますが、任意売却ならまだローンを完済していない状態でも手続きが可能です。
そのため、金融機関は担保を失い、債務のみが残る形となります。
金融機関にとって回収リスクが大幅に上がるため、任意売却を許可しないケースがほとんどです。
簡単には任意売却を認めてもらえず、返済を続ける方向で話が進むことを理解しておきましょう。

理由③任意売却では「期限の利益の喪失」が必要になる

任意売却を行う背景には、ローンの一括返済を求められたことなどが挙げられます。
つまり、期限の利益が喪失したためです。
期限の利益とは、住宅ローンを分割で返済できる権利であり、喪失すると一括返済を求められます。
しかし、住宅ローンを滞納している方が残債の一括返済を求められても、資金を用意できないケースがほとんどです。
この資金作りのために行われるのが任意売却であり、まだ住宅ローンを滞納していない状態では「期限の利益」に関する通知が行われません。
通知がなければ、任意売却を行う理由がないと判断されやすく、手続きを断られる可能性があります。

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住宅ローンをまだ滞納していない状態で任意売却をするメリット

住宅ローンをまだ滞納していない状態で任意売却をおこなうメリットは、以下のとおりです。
事前に任意売却の特徴を押さえておくと、スムーズな手続きがおこないやすくなります。
任意売却を成功させるためにも、3つのメリットをあらかじめ把握しておくことをおすすめします。

メリット①金融機関に相談する時間を確保できる

住宅ローンをまだ滞納していない状態で金融機関に任意売却の相談をすると、精神的な余裕が得られます。
金融機関との対話に十分な時間を確保できるため、同意を得る交渉もしやすくなるでしょう。
交渉には不動産の査定や査定根拠、残債の返済計画の作成が必要ですが、早めに手続きを進めることで時間的な余裕が生まれます。
余裕を持って任意売却を進めたい方にとって、住宅ローンの滞納前に金融機関へ相談できることは大きなメリットです。

メリット②事故情報が登録されない

住宅ローンをまだ滞納していない状態で任意売却をおこなうと、信用情報機関への事故登録を防止できます。
住宅ローンを3か月以上滞納した場合、事故情報が信用情報機関に登録されるため、さまざまなデメリットが生じます。
クレジットカードの作成や新たなローンの契約ができなくなり、生活に支障をきたす可能性があるでしょう。
このようなデメリットを回避するには、住宅ローンをまだ滞納していない状態での任意売却が有効です。
返済が困難になる見込みがある場合は、滞納前に金融機関へ相談しましょう。

メリット③競売を回避できる

住宅ローンをまだ滞納していない状態での任意売却は、競売を回避できる点にメリットがあります。
住宅ローンを滞納すると、3〜6か月ほどで期限の利益を喪失し、一括返済ができなければ競売手続きに進みます。
不動産が競売にかけられると、預金などの財産を失うほか、強制退去となるため注意が必要です。
売却価格は相場より低く、市場価格の5〜7割程度になることが一般的です。
競売後も住宅ローンの返済は続くため、生活が困窮するおそれがあります。
このようなリスクを未然に防ぐには、滞納前の任意売却が有効です。
住宅ローンをまだ滞納していない状態で任意売却をおこなえば、手元に残る資金も競売より多くなるでしょう。
早めに金融機関へ問い合わせて事情を説明する必要があります。

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まとめ

金融機関の同意が得られれば、住宅ローンの滞納前であっても任意売却が可能です。
しかし、金融機関が回収できるはずの金利を得られないなどの理由から、債権者の同意を得るのが難しくなっています。
住宅ローンをまだ滞納していないうちに任意売却を検討すれば、事故情報に登録されたり、競売にかけられたりなどのリスクを回避しやすくなります。