狭い道路に面した土地は売れる？ 家を建てられる？売却前に確認すること

実家を相続したものの、家の前の道は車１台がやっと通れる幅。「このまま売れるのか」「買った人は家を建て替えられるのか」と迷う方もいらっしゃると思います。

狭い道路に面した土地も売却できます。住宅用地として売り出すなら、まず前の道が建築基準法上の道路にあたるか、敷地がその道路にどのくらい接しているかを確認します。あわせて、普段使う車や工事車両が敷地まで入れるかを現地で見ておくと、買主は建築計画や購入後の費用を見通しやすくなります。

１．幅約3.2ｍの道に面した古家を売る場合

売却前に何を調べ、どう売り出し方を決めたのか、実際の事例をご紹介します。

実例｜道路の後退が必要で、大きな工事車両が入れない土地

相続した古家の前に、幅約3.2ｍの道があります。所有者は小型車で出入りしたことがあり、更地にして売るつもりでした。ただ、家を建て替えられるか、大きな車で工事ができるかは分かっていませんでした。

役所の窓口で確認すると、前面の道は「２項道路」として扱われていました。図面と現地を照合した結果、敷地は道路に２ｍ以上接し、建て替え時には道路側を約40cm後退させる必要があると分かりました。そこで設計者に、後退後の範囲で戸建てと駐車スペースをどう配置できるか、目安を出してもらいます。買主の具体的な建築計画は、その内容に応じて確認が必要です。

一方、解体業者と現地を見たところ、大きな搬出車は手前の曲がり角を通れず、小型車で搬出する見積もりになりました。搬出回数が増えるため、工事費と日数にも影響します。

売主は、後退が必要な範囲と車両の条件を伝えたうえで、古家付きで売り出すことにしました。解体を希望する買主には見積もりの前提を示し、解体費の負担や更地渡しにするかどうかを契約前に相談する方針です。

２．家を建てられるかは、道路の種類と接し方から調べる

道の幅と、建築上の扱いを確認する

都市計画区域や準都市計画区域では、建物の敷地は原則として、建築基準法上の道路に２ｍ以上接する必要があります。ここでいう２ｍは、敷地が道路に接している部分の長さです。道の幅とは別に測ります。道路が敷地のすぐそばに見えても、間に水路や別の土地がある場合は、接道として扱えるかを個別に確認します。

幅４ｍ未満でも、建築基準法第42条第２項の道路に指定されている場合があります。これが「２項道路」です。建て替えるときは、原則として、道路の中心線から水平に２ｍ離れた位置が、建築上の道路境界線になります。この線まで道路側の敷地を後退させることを「セットバック」と呼びます。実際に後退する距離は、現在の境界からその線までの距離です。後退部分は、建物を建てるための敷地面積に含められません。道路が川や崖などに沿っている場合は、川や崖などの側の境界を基準に、反対側へ４ｍを取る扱いになる場合があります。

建築基準法上の道路に必要な長さで接していない場合でも、建築基準法第43条第２項の認定・許可を受けられる場合があります。通路の状況や建物の計画によって判断されるため、古家が残っている場合も、解体を決める前に建て替えの条件を確認しておくと安心です。

道路と敷地に段差があるとき、その擁壁は何を支えている？

道路と敷地に高低差があるときは、擁壁（土を支える壁）が何を支えているかを確かめます。emonが実際に扱った取引では、次のように対応が分かれました。

• 道路の方が高い土地では、擁壁が道路を支えており、取り壊してまで道路を広げることは求められませんでした。
• 敷地の方が高い土地では、擁壁が敷地の土を支えており、道路後退に合わせて撤去を求められました。撤去後も土を支える必要があれば、敷地側に擁壁を造り直す工事も見込むことになります。

擁壁を残せるか、撤去や造り直しが必要かで、工事費や土地の査定額は大きく変わることがあります。取扱いは自治体や擁壁の設置時期、位置、工事内容によって異なります。売却前に、建築上の道路境界線と、既存の擁壁を残せるかを担当窓口で確認します。

福岡市では地図を見たあと、窓口で確認する

福岡市では、市のWebマップで一部の道路の種類を確認できます。地図で分からない場合や、どこまで後退するかを知りたい場合は、市役所の建築指導課道路判定係に相談します。場所を示す地図に加え、公図（土地の区画を示す地図）、地積測量図、現地写真などがあると、対象地と前面道路を特定しやすくなります。道路の種類が未判定の場合は、道路相談カードの提出が必要になることがあります。

道路との境界がはっきりしないと、接している長さや後退後に使える範囲も見込みにくくなります。

３．車や工事車両が入れるかは、曲がり角まで確認する

敷地の前に駐車できる広さがあっても、そこへ至る途中に狭い曲がり角があれば、車種によって出入りが難しくなります。現地では、広い道路から敷地まで実際の進入経路をたどり、道の最も狭い部分、曲がり角、電柱、塀、側溝、敷地入口の段差などを確認します。

解体や建築の見積もりを取るときは、どの車両でどこまで入れる前提かを施工会社に確認します。車両が入れず、途中から人の手で資材を運ぶと、工事費や日数が変わることがあります。

私道がある場合は、道路の種類に加えて、所有者や持分、通行できる範囲、水道管などの工事で道路を掘る際の取り決めも確認します。承諾書があれば、車や工事車両の通行を含むか、買主にも引き継げる内容かを確認しておきます。

４．調査結果を、売出価格と引渡し条件に反映する

売出価格を考えるときは、後退後に使える敷地の広さや駐車のしやすさ、解体や擁壁工事の費用を踏まえ、近隣の成約事例と比べます。擁壁工事が必要な場合は、見積もりをもとに、売主が工事を済ませるか、買主が工事する前提で引き渡すかも検討します。

古家がある場合は、古家付きのまま引き渡す方法と、売主が解体して更地で引き渡す方法を比較できます。更地渡しにするなら、道路側の塀などをどこまで撤去するか、費用を誰が負担するか、工事がいつ終わる見込みかを契約前に整理します。

建て替えが難しいと分かった場合は、既存の建物を使う買主や、敷地を一体で使える可能性がある隣地所有者への打診も選択肢です。建築の可否が調査中なら、分かっていることと確認中の事項を整理して買主に伝えます。

福津市では、幅約1.8ｍの通路に面した広い古家付き土地を、買取後に道路を整備して住宅用地にした事例もあります。道路条件の改善に向けて、費用や期間を含めて売り方を比較した事例です。

５．売却相談の前に用意しておくとよいもの

手元にある測量図や購入時の書類、私道の通行に関する書面があれば、相談の際にお持ちください。現地に行ける場合は、敷地の入口と、広い道路から入る途中で狭くなる場所を写真に残しておくと、現地確認が進めやすくなります。

福岡市・糸島市などで、道路が狭い土地や古家付きの土地の売却をお考えでしたら、emonへご相談ください。道路と敷地の条件を確認し、買主に伝える内容や引渡し方法を一緒に整理します。

土地・古家の売却について相談する

参考資料

• e-Gov法令検索｜建築基準法 第42条・第43条
• 福岡市｜建築基準法上の道路について
• 福岡市｜建築基準法取扱い（PDF）
• 福岡市｜道路相談の窓口について
• 福岡県｜建築基準法上の道路について
• 福岡県｜建築確認申請の手引き（２項道路内における既存擁壁の取扱い、PDF）

運営：株式会社Emon