広い土地はそのまま売る？分けて売る？費用・期間・手取りで考える売却方法

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「土地は広いのに、なかなか売れない」「分けて売れば高く売れるのでは」。古家付き土地や広い土地を所有していると、売り方に迷うことがあります。

判断したいのは、販売価格の合計だけではありません。道路や造成にかかる費用、代金を受け取るまでの期間、途中で工事費が増える可能性まで比べる必要があります。

福津市でemonがご相談を受けた約1,100㎡の古家付き土地も、約1年間売れずにいました。そのまま買主を探す方法、不動産会社に買い取ってもらう方法、土地を整えて分けて売る方法を比較し、所有者は当社による買取を選択。その後、隣地も含めて5区画の住宅用地へ整備しました。

この実例から、広い土地の売却で何を確認し、どう選ぶかをご紹介します。

1．1年間売れなかった理由は、広さ以外にあった

相談時の土地は、古家が残る約1,100㎡の敷地でした。ただし、出入口の間口は約2ｍ。接する道も幅約1.8ｍの法定外の通路で、車の出入りや建築計画を考えるうえで、確認・調整が必要な条件でした。

所有者自身も、幅2ｍの通路部分に慎重に車を止めている状態でした。土地が広くても、使いやすい道路に十分接している一般的な住宅地とは条件が違います。

販売状況を調べると、インターネットで物件情報が公開されていないことに加え、販売価格が近隣の一般的な宅地と同程度に設定されていました。

そこで、この土地の現状を評価する場合は、近隣の一般的な宅地より2～4割程度低く見る必要があると説明しました。これは、この案件の出入りや道路などの条件を踏まえた目安です。道路が狭い土地すべてに同じ割合が当てはまるわけではありません。

売れないときは、値下げだけでなく、物件情報が購入希望者に届いているか、土地の条件が価格に反映されているかを確認することが大切です。

2．そのまま売る・買い取ってもらう・整備して売る

この土地には、広さを生かす別の可能性もありました。道路との高低差や出入りの条件を改善できれば、住宅用地として区画を分けて販売できる可能性があったためです。

emonでは、そのまま買主を探す方法、当社が買い取る方法に加え、道路や土地を整えてから複数の住宅用地として販売し、所有者の手取りを増やすことを目指す方法も提案しました。

このように、土地の条件と所有者の希望に合わせて整備・販売の進め方を検討する、当社独自のサービスが「土地直売」です。当時検討した価格・費用は、次のとおりです。

※一般販売と土地直売は当時の見込みであり、実際に成約した金額ではありません。買取は実際に選択した方法です。7,000万円は別の所有者から取得した隣地を含む計画全体の販売総額で、3,200万円・3,000万円とは対象範囲が異なります。上記は手取り額ではなく、その差をそのまま元の所有者の利益として比較することはできません。

区画販売では、解体・造成などの工事費、測量費、売却に伴う費用がかかり、追加工事にも備える必要があります。隣地を含めて計画する場合は、その取得にかかる費用や各所有者の条件も分けて整理します。

土地直売の費用負担や代金を受け取る時期などは、案件ごとに異なります。手取りが増える可能性と、必要な時間や負担を合わせて比較します。

3．販売総額より、現金化の時期と費用への不安を重視

所有者は、土地直売によって手取りが増える可能性に関心を持たれました。一方で、不安もありました。

土地には弱い地盤や砂のような地層があり、地盤改良の必要性、地中から埋設物が出てきた場合の対応、行政協議による計画変更などで、費用が増える可能性があったためです。

予備費を確保しても、増額が必ずその範囲に収まるとは限りません。販売が長引けば、代金を受け取る時期にも影響します。

加えて、所有者には早めに現金が必要という事情がありました。長期の造成・販売計画を進めるより、売却条件を固めて現金化することを優先し、当社が買い取る方針になりました。

ただし、すぐに決済したわけではありません。行政との協議が完了するまで決済を待つ条件とすることで、当初の買取査定より高い価格での買取につながりました。

早期の現金化を希望する場合でも、どこまで調査・協議を進めてから売るかで条件が変わることがあります。今回は、造成と区画販売まで待つ方法ではなく、協議完了を待って買取で売却する方法を選んだ事例です。

4．隣地の相続相談が、区画計画にもつながった

近隣への挨拶の際、隣接する約110㎡の三角形の土地についても相談を受けました。果物畑として使われていた土地で、所有者は処分を希望していましたが、相続手続きが進まず困っていました。

この隣地には、「家を建てるには、敷地が165㎡以上必要」という制限がありました。 約110㎡ではその広さに届かず、そのままでは家を建てられません。

そこで、相続に詳しい司法書士と連携して手続きを進める方法と、行政との話し合いに間に合えば、当社の計画に組み込めることを説明しました。

その後、emonがこの隣地も取得し、一体で計画を検討。道路用地として一部を市へ寄附する計画も含め、全体の整備につなげました。

隣地を加えたことで、奥の2区画にも、ゆとりを持った出入りの計画ができました。

奥の土地へ入るため、道路まで細長い通路部分を延ばした敷地を「旗竿地」といいます。今回は、2区画の通路部分を隣り合わせにし、それぞれ幅4ｍ、合わせて幅8ｍを確保する計画にしました。

2区画の通路を隣り合わせに

道路幅
5～6ｍ

A区画家を建てる
部分

A区画の通路幅4ｍ

B区画の通路幅4ｍ

B区画家を建てる
部分

幅4ｍ＋幅4ｍ＝合わせて幅8ｍ
2区画の通路部分を隣り合わせにする考え方です。

各通路は、それぞれの区画の敷地の一部です。幅5～6ｍの道路とは別の空間です。

配置の考え方を示す模式図です。実際の形状・縮尺とは異なります。

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2区画の出入りに使う空間を広く取る考え方です。この幅8ｍの部分は、幅5～6ｍに整備した道路とは別の、各区画の敷地の一部です。

一つの土地だけでは用途が限られていても、隣地と一緒に考えることで選択肢が変わる場合があります。 ただし、取得の時期、相続手続き、費用、行政協議が合うかを個別に確認することが前提です。

5．買取後に工事費が増額。道路と住環境も整備

この事業は、都市計画法の開発許可による手続きではなく、福津市の開発事業指導要綱に基づく協議で進めました。許可を必要としない扱いでも、道路・排水などの各担当課との協議がなくなるわけではありません。

道路は幅6ｍを基本に検討しましたが、池に隣接し6ｍの確保が難しい部分は、個別協議で幅5ｍとすることが認められました。また、雨水の流れ先となる河川の容量に制約があり、敷地内で雨水を地中に浸透させる「浸透ます」を採用しました。

工事では地盤改良も必要になりました。池の横で施工するため、護岸や擁壁の工事費も増え、その増額は500万円を超えました。

売却前に所有者が心配していた工事費の増額が、実際に生じたことになります。買取後の事業で生じたこうした費用は当社側で負担し、買取から約1年で区画販売を完了しました。

整備前は幅約1.8ｍで、人の行き来が中心だった通路が、幅5～6ｍの道路へ変わりました。照明も設け、周辺に住む方にとっても利用しやすい環境になりました。

ほぼ同じ位置から見た、整備前の通路と整備後の道路

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造成は、対象地の中だけで完結する工事ではありません。出入り、排水、照明などを周辺との関係も踏まえて考えることが、新しく住む方と近隣の方の双方にとって大切です。

6．広い土地の売り方は、使える条件と所有者の希望で選ぶ

広い土地を分けて売ると、販売総額が増える可能性があります。ただし、道路や造成に使う面積と費用が必要になり、工事費や販売期間も計画どおりになるとは限りません。

今回の所有者は、手取りが増える可能性だけでなく、費用への不安と早期の現金化を重視して買取を選びました。一方で、資金や時間に余裕があり、工事費・販売条件の見通しが立つ場合は、土地直売を検討する余地があります。

売却方法を考える際は、次の3点を整理してみてください。

• 現状の道路・出入り・土地の形で、どのような利用ができるか
• 整備して売る場合、費用を差し引いていくら残る見込みか
• いつまでに代金が必要で、どこまで不確定な費用や時間を受け入れられるか

emonでは、福岡市・糸島市・福津市などの土地について、現状での売却、買取、造成を伴う土地直売を、土地の条件と所有者の希望に合わせて検討しています。広い土地や出入りに課題のある土地、相続手続きが進んでいない土地も、売り方を決める前の段階からご相談ください。

参考資料

• 福津市｜都市計画に関する届出・申請
• 福津市｜開発事業指導要綱
• 福津市｜開発指導要綱の運用と指導基準

※事例中の道路幅、敷地条件、排水方法は当時の個別協議・判断によるものです。他の土地への適用は、所在地と計画に応じて確認します。

運営：株式会社Emon