古い擁壁がある土地は売れる？造り替える前に確認したいこと

「実家の土地を売りたいけれど、古い石積みがある」「図面が見つからない。このまま売りに出していいのだろうか」。高低差のある土地で、土が崩れないように支える壁を「擁壁（ようへき）」といいます。古い擁壁がある土地も、現状を伝えたうえで売り出す方法があります。どんな建物を計画できるか、工事費をいくら見込むかによって、買主が検討できる土地の価格や売り出し条件が変わります。

売却に向けてまず確認したいのは、擁壁を造ったときの資料、今の状態、誰が所有・管理しているかです。実際に、役所の確認台帳で記録が見つからなかった擁壁の構造図を探し当て、建築費の見込みと土地の売却価格の判断が変わったケースがありました。

1．実例｜開発事業者への照会で構造図が見つかった

emonが売却を検討した土地には、すでに擁壁がありました。建築計画を進めるうえで擁壁の構造を確かめる必要がありましたが、市役所の確認台帳を調べた段階では、該当する記録は見つかりませんでした。このまま擁壁の強度が分からなければ、建物を支えるための追加の杭工事を見込むことになり、土地の売却価格にも影響するところでした。

そこで、近隣の方に当時の造成について聞き取りを行い、開発を手がけた事業者を特定しました。その事業者に照会したところ、擁壁に関する申請番号と、壁の構造を示す図面まで確認できました。

建物の設計担当者は、入手した資料をもとに建築の事前協議を行いました。その結果、今回の建築計画では、擁壁の構造が分からない段階で見込んでいた追加の杭工事が不要になり、建築費を抑えることができました。売却価格を決める際にも、擁壁の強度が不明であることを理由に価格を下げる必要がなくなりました。

手元に書類が見当たらない場合も、当時の造成を知る人や事業者が、資料の手がかりになることがあります。

構造図を探してから、建築計画と売却価格の判断につながるまでの流れです。

2．古い擁壁について、売主が最初に確認できること

擁壁を造ったときの書類を探す

まず、土地や建物を購入したときの書類、建築・造成工事の書類を確認します。探すのは、擁壁の位置や構造が分かる図面、許可や確認の書類、工事後の検査済証などです。擁壁を後から補修したり、上にブロックを積み足したりした経緯が分かれば、その時期や工事内容も控えておきます。

手元の書類で経緯が分からないときは、自治体の窓口に、どの手続きで造られた擁壁か、確認できる台帳や図面があるかを相談します。例えば福岡市では、開発許可を受けた土地について、許可番号や当時の事業者などを記載した「開発登録簿」を閲覧できます。造成を手がけた事業者が分かれば、当時の図面が残っているか照会する手がかりになります。

申請番号は当時の手続きをたどる手がかり、構造図は壁のつくりを調べる資料、検査済証は工事後の検査に関する書類です。敷地の周りに擁壁がいくつもあるときは、どの壁の資料か分かるようにしておくと、次の調査に使いやすくなります。

擁壁と敷地の位置関係、今の状態を記録する

売却相談の前に安全な場所から写真を撮れるなら、壁全体と気になる部分の両方を残しておくと、現地の状況が伝わりやすくなります。ひび割れ、傾きや膨らみ、水抜き穴の詰まりなどは、専門家に相談する際に伝えたい点です。壁の上と下のどちらが売却する土地か、隣地の建物や道路がどこにあるかも分かると、調査の範囲を絞りやすくなります。

敷地の境界に近い壁は、測量図や当時の取り決めがあれば、壁と境界の位置関係や所有・管理の経緯を照らし合わせます。所有者や管理の分担が分かりにくい場合は、何が確認できているかを整理したうえで相談すると、必要な調査を決めやすくなります。

3．買主の建築計画によって、工事費はどう変わる？

同じ擁壁がある土地でも、建物をどこに配置するか、どんな基礎を使うかによって、工事の内容は変わります。擁壁から距離を取って建物を配置する方法を検討できることもあれば、希望する建物の大きさや駐車場の位置によっては、補強や造り替えまで検討することもあります。

福岡市では、造ったときの手続きが分からない既存擁壁がある場合、建築士が擁壁の構造や排水の状況を調べ、その結果に基づいて建築確認申請を受け付けられるかを判断する取扱いを示しています。設計担当者に相談するときは、手元にある図面や検査の記録、現地の写真と、予定している建物の情報を合わせて伝えると、何を追加で調べる必要があるか整理できます。

工事の見積りを取る段階では、どこまでの工事が含まれているかも確認します。擁壁を造り替える案なら、古い壁を撤去する費用、掘った土を運び出す費用、排水の工事などがどこまで含まれるかで、比べる金額が変わります。買主が土地と建物に使える予算を考えるときにも、必要な工事の範囲が見えていると、土地に充てられる金額を検討しやすくなります。

4．境界付近の擁壁は、誰が持ち、誰が工事費を負担するか

擁壁の近くに駐車スペースなどがあるときは、壁と周囲の構造物の位置関係も確認します。

別の相談では、高さの違う二つの土地が斜面でつながり、その中ほどに境界がありました。上段の所有者は住宅を建てるため、境界付近に擁壁を造って両者で所有し、設置費用を折半したいと希望していました。相談に来られた下段の所有者は、敷地が多少狭くなることは受け入れられるものの、工事費の負担を避けたいというお考えでした。

そこで、擁壁を設ける部分を分筆して上段の所有者に売却し、上段の土地に擁壁を設ける案を提案しました。擁壁の所有と今後の管理を上段側で考えられる形にし、土地の移転にかかる費用も上段側が負担する条件で合意しました。

境界付近で工事の話が出たときは、工事費をどう分けるかと併せて、どこに造るか、誰が持つか、将来の点検や修繕を誰が担うかを確認しておくと、双方が納得できる条件を探しやすくなります。

5．現状で売る、調査する、先に工事する。どう選ぶ？

売主が先にできる準備は、分かる範囲で資料を集め、擁壁と敷地の関係を整理することです。建築計画が具体的になってから判断する工事もあるため、費用の大きい工事を発注する前に、何を先に調べれば売出価格や売り方を判断しやすくなるかを確認しておきましょう。

参考資料

• 福岡市｜敷地等の安全確認に関する取り扱い（既存擁壁・がけ条例への対応）
• 福岡市｜工作物（がけ条例、擁壁等）に関すること
• 福岡市｜開発登録簿の閲覧・写しの取得
• 国土交通省｜宅地擁壁の健全度判定・予防保全対策マニュアル

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