土地直売とは？買取との違いと手取りを比較｜emonの土地売却サービス

この画像を拡大

この画像を拡大

「古い家が残っている土地を売りたい。でも、解体費を先に用意するのは負担が大きい」
「不動産会社から買取価格を提示されたけれど、ほかの売り方も比べてから決めたい」

土地も、直売という売り方。

農産物の直売では、農家が育てた野菜を消費者に届けます。そこから着想を得たのが、土地の所有者から、その土地を利用する購入者へ販売する「土地直売」です。

emonの「土地直売」では、業者が買取後に行う解体・造成・区画分けなどを、土地の条件に応じて売主様の売却計画に取り入れます。土地の調査、販売計画、工事の調整、費用の立替・精算、売買の仲介まで当社が支援します。

大切なのは、売出価格の高さだけでなく、最終的にいくら残り、いつ受け取れるかです。

「土地直売」と業者による買取は、何が違う？

業者による買取｜売却価格と引渡し時期を決めて進める

古家付きの土地を業者が買い取り、その後、業者の負担で解体や整備をして再販売する方法です。

業者は、再販売できる価格から、工事費、販売に必要な費用、事業として確保する利益などを見込んで買取価格を検討します。そのため、整備後の住宅用地の販売価格と、現状での買取価格は同じにはなりません。

売主様にとっては、購入する業者との条件がまとまれば、整備後の土地が売れるのを待たずに売却代金を受け取れる点がメリットです。早めの現金化や、売却後の工事・販売の負担を減らすことを優先したい場合に適しています。

土地直売｜所有者が土地を整え、購入者へ販売する

土地直売では、売主様が土地を所有したまま、解体・整備や区画分けを計画し、土地を利用する購入者への販売を進めます。

当社が計画づくりや工事の調整、販売を支援し、売却代金から工事費や契約で定めた報酬などを精算します。整備に必要な費用は、事前に取り決めた範囲で当社が立て替える仕組みです。

買取では、業者が再販売に必要な費用や事業利益を見込んで買取価格を提示します。土地直売では、売主様が整備後の売却代金を受け取り、そこから工事費や仲介手数料などを精算します。整備後の価格と費用次第で、買取よりも手取りを増やせる可能性があります。

一方、調査・整備・販売に時間がかかります。販売価格や工事費が想定から変わることも踏まえ、販売期間や価格を見直す条件を決めておきます。

なお、土地の状態や購入希望者によっては、古家を残したまま一般の購入者へ販売する方法が適していることもあります。解体や区画分けを前提にせず、まず現状での売却も比較します。

買取と土地直売では、整備を担う人と、売主様が代金を受け取る時期が異なります。

この画像を拡大

100坪の古家付き土地で、買取と土地直売の手取りを比較

ここからは、売り方による違いを具体的にイメージできるよう、次の条件で試算します。

• 古家付きの土地：100坪
• 整備後の販売計画：50坪の住宅用地を2区画
• 整備後の想定販売単価：坪30万円
• 1区画の想定販売価格：1,500万円
• 2区画の想定販売総額：3,000万円

この数字は仕組みを説明するための計算例で、特定の土地の査定額や売却実績ではありません。

解体・整備などの費用は、合計530万円と仮定

必要な工事は土地によって異なります。地盤改良など、実施の要否や負担者を個別に決める項目もあり、すべての土地に上記の工事が必要という意味ではありません。実際の検討では、現地調査や見積りに基づいて費用を整理します。

買取の場合は、売主様への提示額を1,970万円と仮定

購入業者が、整備後の販売総額3,000万円に対して事業利益を20％、600万円と見込む例です。

3,000万円 − 解体・整備費530万円 − 事業利益600万円 ＝ 買取価格1,970万円

ここでの20％は比較のための仮定です。業者の利益率や実際の買取価格を一律に示すものではありません。

売主様が受け取る代金から、負担する費用を差し引く

売却代金から、売主様が負担する費用を差し引いて比べます。

この画像を拡大

この試算では、土地直売のほうが約294.4万円多く残る計算です。

仲介手数料は、買取では別の仲介会社を通じて売却する場合を想定し、（1,970万円×3％＋6万円）×1.1で計算しています。購入業者との直接取引で仲介手数料が発生しない場合は、その条件に合わせて比較します。

整備後の販売では、1区画1,500万円の仲介手数料56.1万円を2区画分、合計112.2万円としています。コンサルティング費用は、販売総額3,000万円の5％に消費税を加えた165万円です。これは本試算の設定であり、実際の業務範囲・報酬は事前に個別の契約で定めます。

表の残額には、譲渡所得にかかる税金、印紙代、登記費用、保有期間中の税金・管理費などは含めていません。最終的な手取りは、土地ごとの費用や税金も含めて確認します。

土地直売の工事費は、誰が負担し、いつ精算する？

契約で定めた解体・整備費はemonが先に立て替え、売却代金から精算します。売主様は、対象となる工事費を着工前に用意する負担を抑えられます。

立て替えた費用は、売却代金から精算する費用です。そのため、着手前に次の内容を明確にします。

• どの工事や費用が立替の対象になるか
• 立替額の上限と精算時期
• 追加工事が必要になった場合の判断と負担
• 予定期間内に売れない場合や、途中で計画を変更する場合の精算方法

また、仲介手数料とコンサルティング費用は区別してご説明します。コンサルティングは、通常の仲介業務とは別に依頼する業務について、内容と報酬を明示した契約を結んで進めます。

土地直売に向いている土地は？ 売れるまでの時間も比較

「価格を多少抑えても、早く売却代金を受け取りたい」という方と、「時間がかかっても、費用を引いた金額を増やしたい」という方では、合う売り方が変わります。

例えば、広い土地を周辺で需要のある広さに分けられる場合や、古家の解体・給排水設備の整備で購入後の使い方が具体的になる場合は、土地直売を検討する余地があります。現地を調べ、整備後の販売価格から工事費などを差し引いても、手取りを増やせる見込みがあるかを確認します。

工事費が大きくなりすぎたり、周辺の需要と区画の広さ・価格が合わなかったりすると、期待した差が出ないことがあります。売却を急ぐ場合や、工事費・販売期間の見通しが立ちにくい場合には、買取が適することもあります。

相談時には、現状で売る場合の見込み、整備後の販売見込み、必要な費用、売却までの期間を並べてご説明します。価格を高めに設定して反応を見る場合も、見直し時期を決めて進めます。

販売が長引く場合の買取も、選択肢としてご相談いただけます。買取の可否・価格・時期は個別の条件によるため、あらかじめ確認します。

ご相談から売却・精算までの流れ

1．土地の状況と、ご希望を伺う
土地の所在地、古家の有無、売却を希望する時期などを伺います。まだ売るか決めていない段階でもご相談いただけます。

2．土地を調べ、売り方を比較する
道路との接し方、境界、高低差、給排水設備、建築に関する条件などを確認します。区画分けを伴う場合は、必要な許認可や取引方法も確認したうえで、対応できる計画を検討します。

3．費用・販売計画・役割を取り決める
必要な工事、見積額、販売価格、立替条件、報酬、販売期間の目安を整理します。通常の仲介と別途依頼する業務の範囲も明確にして契約します。

4．合意した計画に沿って、整備と販売を進める
関係する専門家や工事会社と調整し、購入者に土地の条件が伝わるよう販売を進めます。整備と販売の順序は、土地の状況や計画に合わせて決めます。

5．購入者へ引き渡し、費用を精算する
契約条件に沿って売買代金を受け取り、立替費用や報酬などを精算します。2区画を別々の時期に売る場合は、それぞれの入金・精算時期も事前に整理します。

古家を解体する前に、土地に合う売り方を相談しませんか

古家が残っているからといって、必ず解体してから売る必要はありません。広い土地も、必ず小さく分けたほうがよいとは限りません。

まずは、現状のまま仲介で売る方法、業者による買取、土地直売を比較し、ご自身の希望に合う方法を選ぶことが大切です。

福岡市・糸島市を中心に、土地や古家付き不動産の売却を検討されている方は、emonへご相談ください。査定・売却方法のご相談は無料です。工事や測量、専門家への依頼など、費用が必要な業務は事前にご説明します。

土地の所在地と、「古家がある」「広い土地をまとめて売りたい」「工事費を先に用意するのが難しい」など、現在気になっていることをお知らせください。資料は、お持ちの範囲で構いません。

運営：株式会社Emon

参考資料

• 国土交通省｜不動産取引の仲介手数料について
• 国土交通省｜宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（令和8年4月1日施行版）