生活保護の不動産売却について！所有継続の条件も解説

生活保護の受給を検討しているけれど、現在所有している持ち家などの不動産をどうするべきか分からずにお困りではありませんか。
原則として資産は売却する必要がありますが、状況によってはそのまま住み続けられる特例もあり、ご自身のケースでどう判断されるのか分からず不安を抱えてしまいますよね。
本記事では、生活保護を受給するための不動産売却の判断基準をはじめ、そのまま所有を継続できるケースや、売却後も今の家に住み続けられるリースバックの仕組みについて解説します。
生活保護の申請に向けて、大切な不動産の取り扱いや今後の生活に悩まれている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却前に知るべき生活保護の受給要件

生活保護受給に伴う不動産の扱いには、主に売却の判断基準と各種要件の確認があります。
まずは、生活保護の基本的な受給要件と不動産の評価基準について解説していきます。

生活保護の主な受給要件と基準

生活保護は、収入・資産・働く能力など、利用できるものを生活維持に活用してもなお困窮する場合に支給される制度です。
まず収入については、年金や手当、給与など世帯全体に入る金額を福祉事務所へ漏れなく正確に申告する必要があります。
一方、預貯金や保険、自動車、不動産といった換金可能な資産は、原則として日々の生活費へ充てるという考え方です。
また、年齢や健康状態を踏まえて働ける範囲があると判断されれば、無理のない就労による収入確保も検討されるでしょう。
最終的には、地域や世帯構成ごとに算定される最低生活費と総収入を比べ、その不足分が保護費として支給されます。

不動産資産の評価基準

所有する不動産は原則として資産に含まれますが、売却した場合の処分価値と、住み続ける利用価値を比べて扱いが決まります。
処分価値を確認するときは、固定資産税評価額だけでなく、複数の不動産会社による査定も参考にして実勢価格を把握しましょう。
たとえば賃貸物件や別荘、使っていない空き家や空き地は、現在の生活に直接必要ない資産として売却を求められるのが基本です。
一方、居住中の自宅は、転居後に必要となる家賃や通院環境、家族構成なども含めて利用価値が判断されます。
そのため、価格が同程度の不動産でも、用途や地域、世帯の事情によって受給時の取り扱いが異なる場合があります。

売却すべきケースの診断

売却の必要性を考える際は、まず対象が現在住んでいる自宅なのか、それ以外の不動産なのかを整理することが大切です。
次に住宅ローンの残債を確認し、生活保護費から返済することは原則認められない点を踏まえて慎重に判断しましょう。
さらに市場価格や敷地の広さを調べ、地域の一般的な水準を大きく上回っていないか、土地の一部を売却できないかも確認します。
また、固定資産税や修繕費を保護費の範囲で継続して負担できるかどうかも、所有継続を左右する重要な要素です。
居住用でローンがなく、価格や規模が標準的で維持も可能なら、査定資料をそろえて福祉事務所へ相談すると良いでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却の必要書類は？売却前・契約締結・決済のタイミング別に解説！

不動産を所有したまま受給できる条件と注意点

前章では生活保護の基本的な受給要件について述べましたが、できれば愛着のある住まいを手放したくないですよね。
ここでは、不動産を所有したまま受給できるケースや売却の指導について解説します。

所有を継続できる特例

現在住んでいる自宅は、処分価値が利用価値を著しく上回らない場合に限り、例外的に所有を続けられる可能性があります。
とくに高齢者や重度の障がいがある方、指定難病の方については、転居による心身への負担も十分に踏まえて慎重に判断されるでしょう。
また、通院のしやすさやバリアフリー設備、訪問介護など、今の住まいで生活を続ける必要性も確認されます。
ただし、住み慣れているという希望だけでは足りず、医師の診断書や支援記録など客観的な資料を用意することが重要です。
建物や敷地が地域の一般的な規模に収まり、維持費も過度でなければ、利用価値を認めてもらいやすくなります。

売却を命じられる条件

売却の指導は、売却によって得られる処分価値が、住み続けることで得られる利用価値を大きく上回る場合におこなわれます。
たとえば空き家や別荘、農地、山林、投資用物件などは生活に直接使わないため、原則として資産活用の対象です。
一方、居住中の自宅であっても、敷地が広く法令上も物理的にも分けられるなら、土地の一部売却を検討することがあります。
また、高額な物件は自治体や地域の相場に応じて詳しく審査されるため、査定額だけで自己判断しないほうが安心でしょう。
売却指導を受けた後は、不動産会社へ販売を依頼し、活動状況や売却が進まない事情を福祉事務所へ定期的に報告します。

所有継続するための対策

自宅の所有継続を希望するなら、申請前に複数社の査定書や評価証明書、ローン残高証明書などを準備しておきましょう。
健康上の事情がある場合は、医師の診断書や支援記録もそろえ、現在の住まいで暮らす必要性を客観的に示すことが大切です。
また、空き部屋を貸せるなら、得られる賃料を収入として申告し、不動産を生活維持に活用する方法も考えられます。
共有名義の不動産は単独で処分しにくいため、共有者による持分買取りや名義整理について早めに話し合う必要があるでしょう。
さらに高齢者世帯では、要保護世帯向け不動産担保型生活資金を利用できる場合、その活用が生活保護に優先されるため、福祉事務所や社会福祉協議会に利用可否を確認する必要があります。

▼この記事も読まれています
不動産売却にかかる税金の種類は？節税のポイントも解説

売却後も住み続けるためのリースバック活用法

ここまで不動産の所有を続ける条件を解説しましたが、売却後も同じ家に住む方法も押さえておきましょう。
最後に、リースバックを利用して住み続ける仕組みや買い戻しのポイントについて解説していきます。

リースバックの仕組み

リースバックとは、自宅を不動産会社などへ売却した後、新しい所有者と賃貸借契約を結び、同じ家に住み続ける仕組みです。
不動産を現金化することで資産活用の要件に対応しやすくなり、転居せずに生活環境を維持できる点が特徴です。
売却代金などの資産がある場合も生活保護の申請自体は可能であり、福祉事務所が資産状況を調査したうえで保護の要否を判断します。
すぐに現金化できない資産があり生活に困窮している場合は、保護開始後に売却し、支給済みの保護費が返還対象となることもあります。
受給開始後の家賃は住宅扶助の対象になる場合がありますが、自治体ごとに世帯人数などに応じた上限額が定められているため注意が必要です。
そのため、契約前に住宅扶助の上限と実際の賃料を比べ、上限を超える場合は転居を求められる可能性もあるため、福祉事務所へ事前に確認することが大切です。

契約時に確認すべき点

リースバックの買取価格は市場価格より低くなる傾向があり、賃料は買取額や想定利回りなどをもとに決められます。
そのため、受給を見据える場合は売却代金の多さだけで判断せず、住宅扶助の上限内に収まる賃料かを確かめましょう。
また、賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約があり、長く住み続けたいなら契約期間や更新条件の確認が欠かせません。
さらに、将来の家賃改定の時期や計算方法を把握し、値上げされた場合でも家計を維持できるか検討する必要があります。
給湯器の故障や雨漏りなどの修繕費についても、貸主と借主のどちらが負担するのか契約書で明確にしておくと安心です。

将来の買い戻しと計画

将来の買い戻しを希望する場合は、再売買の予約を契約に盛り込み、行使できる期間や買い戻し価格を確認しておきましょう。
買い戻し価格は当初の売却額より高くなることが多く、不動産取得税や登記費用などの諸費用も別に必要です。
また、数年以内など期限が定められる場合もあるため、誰がいつまでに資金を準備するのか具体的に決める必要があります。
一方、生活保護費は最低限の暮らしを支えるためのお金であり、買い戻し資金として蓄えることは原則認められません。
そこで、親族が購入資金を用意する方法や、本人が就労を安定させて受給終了後に融資を検討する方法を含め、早めに計画を整えます。

▼この記事も読まれています
不動産売却時の消費税について！課税対象や非課税の条件も解説

まとめ

生活保護を受給するには資産の活用が基本となり、現在住んでいない空き家や利用価値より処分価値が高い不動産は原則として手放して生活費に充てる必要があります。
ただし処分価値が利用価値を著しく上回らない場合や高齢者などの特別な事情があれば、例外として自宅を所有したまま生活保護を受給できる可能性があります。
自宅を売却する場合でも、リースバックを利用すれば家賃を払いながら元の家に住み続けられるため、事前に住宅扶助の上限や買い戻し計画を確認すると良いでしょう。