不動産売却にかかる税金の種類は？節税のポイントも解説

不動産を売却する場合、複数のタイミングで数種類の税金がかかります。
こうした税金について把握していないと、思わぬ出費でトラブルになることがあります。
そこで今回は、不動産売却にかかる税金の種類と、とくに注意したい譲渡所得税の計算方法、節税のポイントを解説します。

不動産売却時に発生する税金の種類

不動産売却にかかる税金は、1種類だけではありません。
どのようなタイミングでどのような税金がかかるのか、それぞれの内容を見てみましょう。

印紙税

不動産売買契約を結ぶ場合、売主との間で契約書を交わすのが一般的です。
契約書には取引金額に応じた印紙が貼られ、この印紙を貼付して納めるのが印紙税です。
印紙税とは、不動産売買契約書を含む一定の文書に対して課せられる税金で、対象となる書類は課税文書とよばれます。
印紙税の金額は、不動産売買契約書に記載された取引金額ごとに決められていて、1,000万円を超え5,000万円以下の場合は2万円が基本的な税額です。
5,000万円を超え1億円以下であれば6万円、1億円を超え5億円以下だと10万円が印紙税の金額になります。
ただし、令和9年3月31日までは、不動産売買契約書に対する税額の軽減措置が適用され、半分程度の負担で済みます。
多くの不動産売買契約では印紙が必要ですが、電子契約を利用する場合はこの印紙税が発生しません。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産の譲渡で得た利益に対する所得税のことです。
会社員として働いている方であれば、給与所得に対して所得税を納めています。
個人事業主の場合は、事業所得に対して所得税を確定申告で納めるのが一般的です。
譲渡所得は、給与所得・事業所得などとは別に計算するもので、年末調整などで処理できないことが注意点です。
不動産を売却して利益が出た場合には、翌年の確定申告で手続きが必要になります。
譲渡所得税の金額は、不動産を何年所有していたかにより異なります。
5年を超えて所有した不動産であれば、長期譲渡所得として税率が引き下げられることがポイントです。
所有期間が5年以下の場合は住民税・復興特別所得税を含む税率がおおよそ39％となりますが、所有期間が5年を超える場合には税率がおおよそ20％になります。

登録免許税

不動産の売買では、所有権の移転など登記手続きが必要になります。
こうした登記手続きをおこなう場合に発生するのが、登録免許税です。
不動産売買に欠かせない所有権移転登記にかかる登録免許税は、基本的に不動産の買主が負担します。
不動産の売主が負担するのは、売却代金で住宅ローンを返済し、抵当権を抹消するための抵当権抹消費用にかかる登録免許税などです。
抵当権の抹消にかかる登録免許税は、土地・建物それぞれに対して1,000円が必要になります。

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不動産売却時に譲渡所得税を計算する方法

不動産売却で発生する税金のなかでも、計算や手続きなどが面倒なものが譲渡所得税です。
譲渡所得税はどのように計算するのか、具体的な計算方法をチェックしておきましょう。

基本的な計算式

譲渡所得税は「課税譲渡所得×税率」で計算されます。
このなかの課税譲渡所得とは、税金の対象となる純粋な利益のことであり、不動産売却代金そのものではありません。
不動産売却代金のなかから、不動産購入時の経費・不動産売却時の経費・控除できる金額を差し引いて、残ったものが課税譲渡所得です。
したがって、譲渡所得税の計算式をより細かくあらわすと、税率をかけ合わせる課税譲渡所得は「売却代金－取得費－譲渡費用－控除」となります。
また計算式のなかの税率は、短期譲渡所得か長期譲渡所得かによって、かけ合わせる数値が違います。
5年以下所有した不動産を売却する場合は、所得税・住民税・復興特別所得税合計で39.63％が税率です。
一方で、5年を超えて所有した不動産を売却するならば、所得税・住民税・復興特別所得税合わせて、20.315％が譲渡所得税の税率になります。

譲渡所得税の計算における注意点

譲渡所得税を計算する場合、取得費・譲渡費用をそれぞれ正確に計上することが注意点です。
取得費とは、不動産を購入した当時にかかった経費のことであり、不動産の購入代金・建築費用・仲介手数料などが含まれます。
ただし、不動産の購入代金全額を取得費として計上できないことに、注意しましょう。
不動産のなかでも建物部分については、築年数が古くなるほどその価値が下がります。
譲渡所得税の計算では、売却時点で残った建物の価値を計算するために、減価償却費用を差し引くことがポイントです。
減価償却費を計算する場合は、木造・鉄筋コンクリートなど、建物構造ごとに定められた償却率を使用します。
一方で、譲渡費用とは、不動産を売却するにあたり発生した経費のことです。
具体的には、仲介手数料・印紙税・建物の解体費用などが該当します。

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不動産売却で節税となるポイント

不動産売却時には、さまざまな税金が課せられます。
場合によっては、高額な税金を納めることになるので、少しでも節税ができるかを考えてみましょう。

ポイント①適用できる控除をチェックする

とくに高額になりやすい譲渡所得税について、適用できる控除があるかをチェックすることが節税のポイントです。
所有期間を問わず、譲渡所得から3,000万円を控除し、課税対象金額を減らせるのがマイホームの3,000万円特別控除です。
事業用・投資用ではなく、マイホームであることなど、いくつかの条件を満たせば適用されます。

ポイント②長期譲渡所得が適用されるタイミングで売り出す

不動産売却を急がないならば、長期譲渡所得が適用されるタイミングまで待ってから、売り出すのがポイントです。
あと少しで所有期間5年になる場合、5年を超えてから売却できると長期譲渡所得となり、税率が引き下げられます。
このほかに、所有期間が10年になる不動産については、さらに低い税率が適用されます。
不動産を売却した年の元日時点において、10年を超えて所有している不動産だと、6,000万円以下の不動産は譲渡所得税が14.21％です。
所有期間5年超の長期譲渡所得は税率20.315％なので、これと比較して大幅な節税になります。

ポイント③購入額を正しく計上する

購入してから長い年数が経過していると、不動産の購入額が記載された書類を紛失してしまうことがあります。
譲渡所得税の計算では、不動産購入代金のなかから減価償却費を差し引いたものを取得費として計上できますが、購入額が不明な場合は取得費が少なくなってしまいます。
したがって、経費を多く計上して節税を目指すならば、不動産の購入額を正しく計上することがポイントです。
不動産の購入額がわからない場合、売却額の5％に相当する金額を購入額として計上できるルールがあります。
多くの場合、実際には売却額の5％より大きな金額を取得費に計上できるので、正しい購入額の確認が節税につながります。
正しい購入額をチェックするには、不動産購入時の売買契約書・通帳記録などを探してみましょう。

ポイント④特例を利用する

不動産売却時には、マイホームの3,000万円特別控除だけでなく、いくつかの特例を利用できます。
具体的には、10年以上所有するマイホームの軽減税率の特例のほか、10年以上所有するマイホームの買い替えの特例、相続財産を譲渡した場合の取得費特例などです。
控除・特例にはそれぞれに適用条件があるので、自分のケースが条件を満たすかをチェックしてみましょう。

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まとめ

不動産売却では、印紙税・譲渡所得税・登録免許税などの税金がかかります。
譲渡所得税については「課税譲渡所得×税率」で計算可能です。
不動産売却の利益にかかる譲渡所得税は、利用できる控除・特例をチェックすることや、軽減税率が適用されるタイミングを待つことなどが節税のポイントとなります。