不動産売却後の確定申告とは？必要書類・受付期間を解説

不動産を売却して譲渡所得が発生した翌年には、普段確定申告をしていない方も自ら申告手続きをしなければなりません。
そうは言われても、これまで確定申告をした経験がなく困ってしまう方も少なくないかと思います。
そこで今回は、確定申告とはどんな手続きなのか、必要書類や受付期間・場所の情報とともに解説します。

不動産売却後の確定申告とは

「不動産を売却したら、確定申告をしなければならない」と聞いたことがある方は多いでしょう。
しかし、勤務先からの給与を主な収入源にして生活をしていると、自ら確定申告をする機会はあまりないものです。
そもそも確定申告とは何なのか、改めて確認しましょう。

確定申告とは

確定申告とは、1月から12月までの1年間における金銭の流れを記録し、所得額を算出したうえで、所得税や住民税などの納付額を計算・申告する手続きのことです。
企業などに属して給与を受け取っている方は、勤務先がこの手続きを代行しており、給与からの天引きによって税金を納付しています。
なお、所得とは収入の総額ではなく、そこから必要経費などを差し引いたあとの金額を指します。
所得税や住民税の納付額は所得額に応じて決まるため、1年間にどの程度の収入を得て、どの程度の経費を支出したのかを明確に示す必要があるでしょう。

給与以外の大きな所得があった年には確定申告が必要

普段は勤務先に手続きを任せている方であっても、不動産を売却したあとには確定申告が必要となる可能性が高いです。
これは、勤務先が把握・管理している情報は自社から支払っている給与所得に限られ、不動産売却による譲渡所得は対象外となるためです。
不動産の売却や、副業・株式の配当などで多額の所得が生じた年には、自ら確定申告をおこなう必要があります。

不動産売却による利益がないなら確定申告は不要

不動産を売却したものの高値はつかず、経費を考慮すると利益がほとんど出ないケースも考えられます。
不動産の譲渡所得とその他の所得（給与を除く）の合計が20万円を超えていない場合は、確定申告をしなくても差し支えありません。
ただし、控除の適用には確定申告が必要であること、申告をおこなえば他の所得と損益通算ができることの2点に留意しましょう。
控除の適用には確定申告が必要
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」など、不動産の売却に関わる控除制度を適用する場合は、所得額にかかわらず確定申告が必要です。
不動産の売買に関する金銭の流れを記録し、必要書類とともに提出して、控除制度の適用対象であることを証明しなければなりません。
控除を受けて納付額が0円となるケースでも、申告しなければその適用が認められず、未納や脱税とみなされるため十分注意してください。
申告すれば他の所得と損益通算できる
給与以外の所得の合計が年間20万円を超えていない場合は、確定申告をせず勤務先の年末調整を受けるだけでも問題ありません。
ただし、不動産の売却によって損失が生じている場合は、その旨を申告することで他の所得との損益通算が可能です。
損失分を考慮すると、納付する所得税や住民税が軽減される可能性があるため、損失額に応じて確定申告を検討してください。

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不動産売却後の確定申告における必要書類

不動産を売却した後に確定申告をするときの、最低限の必要書類は下記のとおりです。

●確定申告書B様式（譲渡所得があるとき）
●確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
●譲渡所得の内訳書
●売却した不動産の売買契約書の写し
●売却にかかった費用（仲介手数料など）の領収書（写し）
●売却した不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）

確定申告書および譲渡所得の内訳書は、税務署の窓口で直接もらうか、国税庁のホームページからダウンロードする形で雛形を入手できます。
売却した不動産や取引に関連する書類は自分で用意する必要があるため、紛失しないよう大切に保管しておきましょう。

控除を受けるなら必要書類が増える

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」のような控除を受けるには、不動産売却が制度の適用条件を満たす取引であることを証明しなければなりません。
たとえば、上記特例では適用条件の一つに、売却した不動産が居住用財産（自ら居住するためのマイホーム）であることが挙げられます。
売買契約日の時点で、その不動産にまだ自分が居住していた場合は追加書類は不要です。
しかし、売買契約日の前日時点で、自身の住民票に記載されている住所が売却した不動産の住所と異なっていた場合は、過去の居住歴を示す戸籍の附票の写しなどが必要です。
このように、控除制度の内容や取引の状況によって、確定申告に必要な書類が増える可能性がある点に注意しましょう。

源泉徴収票・マイナンバーも忘れずに

給与を源泉徴収されている分や、個人で加入している保険に関わる控除を受ける際には、源泉徴収票やマイナンバーの情報が必要です。
e-Taxを利用して電子申告をおこなう場合は、マイナンバーカードとICカードリーダー（読み取り機能があるスマートフォンなど）も求められます。
源泉徴収票やマイナンバーカードの発行には一定の期間を要するため、確定申告の期限直前に手配すると間に合わない可能性があります。
期限に余裕をもって準備を進め、締切直前に慌てないように注意しましょう。

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確定申告の受付期間・場所

確定申告をスムーズに済ませるためには「いつ・どこで手続きをおこなえば良いのか」を正しく把握しておくことが大切です。
ここでは、確定申告の受付期間と、申告書の提出先となる場所について解説します。

確定申告の受付期間

確定申告の受付期間は、毎年2月16日から3月15日までです。
ただし、土日祝日にあたる年は翌平日まで延長されます。
1月から12月までの金銭の流れを記録し、翌年の2～3月に申告手続きをおこないます。
不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、その翌年の2～3月に確定申告が必要であることを覚えておきましょう。
1月に売却した場合、確定申告の時期が1年以上先になるため、手続きを忘れないようにし、必要書類を紛失しないよう注意が必要です。

確定申告の受付場所

確定申告の受付場所は、自分の居住地を管轄する税務署です。
営業時間内に税務署の窓口を訪れるか、受付期間中に設置されている時間外収受箱に直接投函できます。
また、必要書類の郵送やインターネットでの電子申告にも対応しているため、必ずしも税務署に足を運ぶ必要はありません。

所得税と住民税の納税時期の違い

確定申告をおこなうと、対象年度の所得税の納付額が決まります。
所得税は申告時、または申告期限である3月15日までに納付するのが原則です。
しかし、住民税の納付時期は所得税とは異なります。
住民税の納付額が決まるのは、確定申告をおこなった年の6月頃です。
給与所得者は、毎年6月から翌年5月までの期間に、給与から天引きされる形で住民税を分割納付します。
このとき、不動産売却によりその年の所得が例年より増えている場合、住民税の額も一時的に増加します。
不動産売却後の6月以降は、住民税の増加により手取りが減る可能性に注意しましょう。

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まとめ

確定申告とは、1年間のお金の流れを記録して税務署に提出し、それをもとに所得税・住民税などの納付額を決めるための手続きです。
不動産の売却によって譲渡所得が発生したら、売買契約書や経費の領収書の写し、不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）などの必要書類を揃えて確定申告をしましょう。
不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日が、確定申告の受付期間です。