共有名義で不動産を購入するメリットは？デメリットも解説！

不動産を購入する選択肢のひとつに、共有名義にすることがあります。
しかし、そもそも不動産の共有名義とは何なのか、共有名義で不動産を購入するメリットやデメリットはあるのかなど、わからない方も多いでしょう。
そこで今回は、共有名義の概要、共有名義で不動産を購入するメリット・デメリットについて解説します。

共有名義による不動産購入とはどのような行為か？

まずは、共有名義とはどのような仕組みなのか、基本概念と不動産が共有名義になるケースについて解説します。

共有名義とは？

共有名義とは、不動産の所有権を2人以上の人物で分け合う形で登記することです。
たとえば、夫婦で住宅を購入するときにそれぞれが購入費用の一部を負担するときは、出資割合に応じて持分を決め、その割合を登記簿に記載します。
もし夫が購入費用の70%、妻が30%を負担したケースでは、夫と妻の持分7対3になるように登記します。
このように、共有名義は法律上明確な「登記」によって所有権を分けるものであり、口約束や曖昧な合意では成立しません。

不動産が共有名義になるケース

夫婦で共同して住宅ローンを組んで不動産を購入したときには、共有名義となります。
また不動産を購入するときに、親から頭金を出してもらったときには、親子の共有名義として登記する必要があります。
なお、親から頭金の支援を受けて子どもが不動産を購入するときは、子どもの単独名義にすることが可能ですが、贈与税が課されるおそれがあるため注意が必要です。
一方で、親などが亡くなったときに、遺産である不動産を複数の相続人で相続したときも、相続人全員の共有名義となる点を押さえておきましょう。

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共有名義で不動産を購入するメリット

共有名義で不動産を購入することには、さまざまなメリットがあります。
これらのメリットに魅力を感じるなら、共有名義での不動産購入を検討するのは選択肢のひとつです。
ここでは、共有名義で不動産を購入するメリットについて解説します。

メリット①選択肢の幅が広がる

共有名義にすると、住宅ローンの借入可能額を増やせて、より希望に近い不動産を購入できるようになる点がメリットです。
たとえば、夫の年収が400万円のときには、それに応じた金額までしか借りられず、どうしても選択肢の幅が狭まってしまいがちです。
しかし、夫に加えて妻の年収を合算すると、より多くの金額を借りられるようになり、夫単独では手が届かない不動産も購入できるようになります。

メリット②名義人ごとに住宅ローン控除を受けられる

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入したときに、年末時点のローン残高の0.7%を最大で13年間にわたって所得税から控除できる制度です。
夫婦が互いに住宅ローンを組んで不動産を購入すると、それぞれが住宅ローン控除を受けられるので、より節税効果を高められます。
ただし、夫婦が互いに住宅ローン控除を受けるには、ペアローンを組むか、どちらかが連帯債務者となる必要がある点を押さえておきましょう。

メリット③相続税の節税につながる

相続税の節税につながることも、不動産を共有名義で購入するメリットです。
たとえば、夫の単独名義で不動産を購入して夫が亡くなったら、不動産の評価額がすべて課税対象となって、相続税の負担が大きくなってしまいかねません。
しかし、共有名義で不動産を購入していたら、相続の対象となるのは夫の持分のみです。
そのため、単独名義で不動産を購入するときよりも、相続税を抑えられる点は魅力的なポイントです。

メリット④売却時の特例をそれぞれが受けられる

マイホームを売却するときには、譲渡所得から3,000万円を控除できる「マイホームを売ったときの特例」を利用できます。
共有名義で不動産を購入すると、共有者それぞれがこの特例を利用でき、最大で6,000万円まで控除できる点もメリットです。
マイホームを売却して利益が出たら、譲渡所得税と呼ばれる税金を納めなければなりません。
しかし、共有名義の不動産を売却するときにこの特例を利用したら、譲渡所得税を支払わなくても良くなる可能性が高まります。

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共有名義で不動産を購入するデメリット

共有名義には一定のメリットがある一方で、将来的にトラブルや不利益を招く可能性もあります。
共有名義で不動産を購入する後悔を未然に防ぎたいのなら、事前にどのようなデメリットがあるのかを把握したうえで、慎重に検討しましょう。
ここでは、共有名義で不動産を購入するデメリットについて解説します。

デメリット①不動産を自由に売却できない

共有名義で購入した不動産は、共有者ひとりの一存では売却できない点がデメリットとして挙げられます。
たとえば、離婚にともなって夫が家を売却したいと考えても、妻が住み続けたいと主張する限り売却はできません。
このケースで家を売却するには、夫婦の共有名義から妻の単独名義に切り替える必要があり、金融機関の審査が必要になるため、相応の返済能力がない限り認められない点に注意が必要です。

デメリット②権利関係が複雑になる

共有名義人のひとりが他界したら、その方の持分は相続人が相続します。
しかし相続人が複数いると、共有者が増えて権利関係が複雑になってしまいかねません。
さらに相続が発生すると、共有者の数が増えすぎて、顔や名前もわからないといった事態に陥る可能性もあります。
共有者の数が増えると、売却などの合意形成が難しくなり、共有名義不動産の活用がしにくくなってしまいます。
また、共有者のひとりが自分の持分を不動産会社などに売却し、他人がいつの間にか共有者の一員になっているケースも珍しくありません。

デメリット③出資額と持分割合が一致しないと贈与税が課される

共有名義で不動産を購入するときには、それぞれの出資額に応じて持分割合を決める必要があります。
たとえば、2,000万円の不動産を購入するときに、夫が1,500万円、妻が500万円を負担したら、持分は3対1の割合になるように登記しなければなりません。
しかし、上記のケースで夫と妻の持分割合を1対1で登記すると、夫から妻へ500万円の贈与がなされたと見なされて、贈与税が課されるおそれがある点に注意が必要です。
無駄な支出を防ぎたいなら、実際に負担した資金割合に応じて、持分を登記することが欠かせません。

デメリット④諸費用が余計にかかる

夫婦が互いに住宅ローンを組んで不動産を購入すると、ローン契約にかかる事務手数料や登記手数料などの諸費用が2倍かかる点もデメリットです。
住宅ローンの契約にかかる諸費用は金融機関によって異なるため、少しでも費用を抑えたいなら、複数の銀行を比較検討したうえで自分たちに合った商品を選ぶことが大切です。

デメリット⑤持分割合に応じて費用の負担が発生する

共有者がそれぞれの持分割合に応じて、固定資産税や維持管理費などの費用を負担しなければならない点もデメリットです。
たとえ共有名義の不動産に住んでいなくても、費用を支払う義務は課されます。
ただし、共有者全員の合意があれば、持分とは異なる負担割合を決めることは可能です。
たとえば、夫婦共有名義の不動産で、夫が費用の全額を負担するといった取り決めもできます。

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まとめ

共有名義とは、複数人でひとつの不動産の所有権を持つ形態を指します。
メリットは「購入できる住宅の幅が広がる」「共有者それぞれが住宅ローン控除を受けられる」などです。
ただし「自由に売却できない」「相続が発生すると権利関係が複雑になる」などのデメリットもあるため、慎重に検討することをおすすめします。